Thị trường cho thuê tại Canada đang có dấu hiệu thoát khỏi trạng thái khủng hoảng khi tỉ lệ trống tăng lên, tiến gần đến mức cân bằng truyền thống. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế từ RBC cảnh báo đây chỉ là sự điều chỉnh ngắn hạn hơn là một sự tái thiết lập bền vững.

Tỉ lệ trống vượt ngưỡng cân bằng

Theo Báo cáo Thị trường Cho thuê mới nhất của Tổng công ty Nhà ở và Thế chấp Canada (CMHC), tỉ lệ trống quốc gia đối với các căn hộ được xây dựng chuyên để cho thuê (purpose-built) đã tăng lên 3,1% vào năm 2025 (so với mức 2,2% của năm trước đó).

Các yếu tố tác động chính:

Nguồn cung mới dồi dào kết hợp với sự sụt giảm trong tăng trưởng dân số và thu nhập.

RBC Economics dự báo tỉ lệ này có thể tiếp tục duy trì trên mức 3% trong năm nay — ngưỡng được coi là thị trường cân bằng.

Đây là lần đầu tiên trong một thập kỷ, tỉ lệ trống cho loại căn hộ hai phòng ngủ vượt quá mốc 3%.

Giá thuê niêm yết giảm nhưng người thuê vẫn chịu áp lực

Mặc dù giá thuê niêm yết (asking rents) đã giảm trực tiếp trong năm 2025 và dự kiến giảm thêm vào năm 2026, nhưng người thuê nhà hiện tại vẫn chưa thực sự cảm thấy nhẹ gánh.

Tăng trưởng giá thuê thực tế: Giá thuê trung bình cho căn hộ hai phòng ngủ vẫn tăng 5,1% trong năm 2025.

Sự chênh lệch: Các chủ nhà vẫn tiếp tục tăng giá đối với người thuê cũ. Đối với 12,8% số căn hộ có sự thay đổi người thuê, giá thuê đã tăng vọt 8,7% giữa người cũ và người mới.

Hệ quả: Giá thuê nhà vẫn là một trong những thành phần tăng trưởng nhanh nhất trong rổ chỉ số giá tiêu dùng (CPI).

Phân hóa khu vực và làn sóng xây dựng

Chính sách nhập cư đã tác động mạnh mẽ đến thị trường:

Toronto và Vancouver: Việc giảm dòng người cư trú tạm thời trong năm 2025 đã làm yếu nhu cầu tại các thị trường cửa ngõ này. RBC dự báo dân số tại đây có thể thu hẹp trong năm 2026, gây áp lực giảm giá thuê.

Bùng nổ xây dựng: Nhờ các ưu đãi từ chính phủ, việc xây dựng nhà cho thuê đã tăng mạnh, đặc biệt tại Toronto, Hamilton, St. Catharines, Thunder Bay và Ottawa. Dữ liệu CMHC cho thấy số lượng nhà khởi công toàn quốc tăng 5,6% trong năm 2025.

Triển vọng dài hạn: Sự điều chỉnh chỉ là tạm thời

Bà Rachel Battaglia, chuyên gia kinh tế tại RBC, nhận định rằng sự điều chỉnh giá thuê khó có thể kéo dài lâu dài:

"Sự mở rộng kho quỹ nhà cho thuê là rất cần thiết nhưng chưa đến mức dư thừa. Tỉ lệ trống vẫn thắt chặt ở nhiều thị trường dù có thêm đơn vị nhà ở mới."

Dự báo giai đoạn 2026 - 2028:

Năm 2026: Tăng trưởng giá thuê trung bình dự kiến chậm lại ở mức 3,6% do nguồn cung mới giúp tăng khả năng thương lượng của người thuê.

Năm 2028: Tăng trưởng dân số dự kiến sẽ tăng tốc trở lại khi chính sách nhập cư ổn định, từ đó thúc đẩy nhu cầu và làm ổn định giá thuê trên hầu hết các thị trường.