Ngành công nghiệp đối mặt với "khủng hoảng chi phí giao hàng" trong bối cảnh lãi suất tăng, doanh số bán trước đình trệ và nhà đầu tư rút lui

Lĩnh vực phát triển chung cư từng "nóng bỏng" của Vancouver hiện đang đi theo con đường tương tự như Ontario khi các nhà phát triển và công ty tiếp thị lớn cắt giảm nhân sự và thanh lý tài sản giữa lúc các nhà lãnh đạo ngành gọi là "khủng hoảng chi phí giao hàng".

Mới nhất trong số những công ty thông báo cắt giảm là Wesgroup Properties, nhà phát triển đứng sau cộng đồng quy hoạch tổng thể River District, đã tiết lộ vào tuần trước rằng họ sẽ sa thải 12% lực lượng lao động của mình. Điều này diễn ra ngay sau khi gã khổng lồ tiếp thị chung cư Rennie Group sa thải 25% nhân viên.

Beau Jarvis, chủ tịch và giám đốc điều hành của Wesgroup, nói với The Globe and Mail: "Việc sa thải là kết quả trực tiếp của việc phải trì hoãn các dự án trong tương lai."

Ông mô tả môi trường hiện tại là "áp lực chưa từng có" và nhấn mạnh: "Giống như nhiều đồng nghiệp của chúng tôi, chúng tôi đã đến một điểm mà chúng tôi phải điều chỉnh lại hoạt động để đảm bảo tính bền vững lâu dài."

Jarvis lưu ý rằng mặc dù có sự tái cấu trúc, Wesgroup vẫn "ổn định về tài chính."

Sự thay đổi thị trường đã diễn ra kể từ khi lạm phát tăng vọt và lãi suất bắt đầu tăng vào năm 2022. Nhiều nhà phát triển đã buộc phải tạm dừng các dự án, sa thải nhân viên hoặc bán tài sản để trang trải chi phí, một xu hướng bắt đầu với thông báo bảo vệ chủ nợ của Coromandel Properties vào đầu năm 2023 và kể từ đó đã lan rộng sang các nhà đầu tư nhỏ và vừa.

Ông George Wong, giám đốc điều hành của Magnum Properties, báo cáo rằng ông cũng đã giảm nhân sự và đang khuyên các nhà phát triển nên hoãn việc bán trước căn hộ.

Wong giải thích: "Bạn sẽ cần bán khoảng 60% căn hộ trong vòng 12 đến 18 tháng để có được tài chính, và điều đó hiện không thể đạt được," trích dẫn lãi suất cao, chính sách chống đầu cơ của chính phủ và các nhà đầu tư thận trọng.

Ông nói: "Chúng tôi đang ở cùng một con thuyền. Chúng tôi cùng đi theo một dòng chảy," và nói thêm rằng thị trường hiện tại đòi hỏi sự thích nghi liên tục.

Lĩnh vực xây dựng nhà ở của Ontario cũng cảnh báo về tình trạng sa thải hàng loạt và việc bàn giao nhà ở bị đình trệ nếu chi phí xây dựng vẫn cao.

Tuần trước, Hiệp hội Phát triển Công nghiệp Xây dựng và Đất đai (BILD) báo cáo rằng việc xây dựng nhà mới có thể giảm xuống chỉ còn 4.000 căn nhà một gia đình và 10.000 căn hộ mỗi năm nếu điều kiện thị trường không cải thiện.

Để quản lý dòng tiền, một số nhà phát triển đang lặng lẽ bán bớt tài sản, đôi khi với giá chiết khấu cho những người trong ngành.

Wong nói: "Một vài dự án từ các nhà phát triển lớn... đã lặng lẽ ký thỏa thuận không tiết lộ và đưa ra mức giá thực sự hấp dẫn cho những người nội bộ để họ có thể bán nhiều sản phẩm hơn." "Các ngân hàng [tài trợ] bán trước, họ sẽ nói: 'Hãy cho tôi xem 150 giao dịch bán hàng, nếu không, chúng tôi sẽ không cấp tiền cho bạn xây dựng.'"

Trong một tuyên bố, Jarvis mô tả môi trường hiện tại là "khủng hoảng chi phí giao hàng." Ông xác nhận rằng Wesgroup đã bán tài sản để trang trải chi phí và ngành đang bàn giao những ngôi nhà mà nhiều người không đủ khả năng chi trả.

Dữ liệu ngành rộng hơn làm nổi bật mức độ suy thoái. Chủ tịch Viện Phát triển Đô thị Anne McMullin lưu ý rằng 22% doanh số bán đất trên 5 triệu đô la trong quý 1 năm 2025 là do tòa án ra lệnh. Có áp lực ngày càng tăng lên các cấp chính quyền để điều chỉnh chính sách, với các nhà lãnh đạo ngành kêu gọi giảm phí thành phố và dỡ bỏ lệnh cấm người mua nước ngoài của liên bang.

Nhà phát triển Michael Geller, người tin rằng việc thiếu vắng người mua nước ngoài đang ảnh hưởng đến thị trường rộng lớn hơn – không chỉ bán trước – cho biết: "Nói chung, có một phong trào đang phát triển để yêu cầu chính phủ liên bang dỡ bỏ lệnh cấm đó."

Mặc dù số lượng nhà ở mới khởi công ở Vancouver đạt kỷ lục 33.000 căn vào năm 2023, nhiều dự án đã được phê duyệt hiện đang bị đình trệ. Tỷ lệ trống cho thuê của khu vực cũng ở mức cao nhất trong 20 năm (trừ thời gian đại dịch), ngay cả khi nguồn cung đã chuyển từ chung cư sang các dự án cho thuê.

Andy Yan của Đại học Simon Fraser cảnh báo rằng mặc dù môi trường hiện tại đại diện cho một sự điều chỉnh mạnh mẽ, nhưng nó có thể không phải là một thảm họa.

Ông nói: "Đây là kết thúc của những ngày nắng đẹp hay một giai đoạn biến đổi khí hậu kéo dài đối với ngành công nghiệp nhà ở thị trường?" Yan cũng chỉ ra rằng mặc dù các chính sách nhằm kiềm chế đầu cơ và tăng nguồn cung nhà cho thuê đang phát huy tác dụng, nhưng vẫn còn nhiều tiến bộ cần đạt được về khả năng chi trả thực sự cho người mua địa phương.

"Chúng ta đã quyết định điều chỉnh vì lợi ích công và loại trừ thị trường, và đây là nơi chúng ta đang ở. Tuy nhiên, chúng ta vẫn còn một chặng đường dài để đạt được khả năng chi trả nhà ở cho những người có thu nhập địa phương và không có khả năng tiếp cận tài sản."

Canadian Mortgage Professional.