Với nhu cầu về nhiều nhà ở rõ ràng ở Canada, và căn hộ chung cư là một phần lớn trong phương trình đó, không thể phủ nhận sự thật rằng lĩnh vực căn hộ chung cư, được đặt trong bối cảnh của một thị trường đã thay đổi và đầy thách thức, đã thu hút sự chú ý của người Canada quan tâm đến bất động sản trong năm nay.

Từng được ca ngợi là 'vua', căn hộ chung cư (đặc biệt là căn hộ chung cư mới) ở các thị trường lớn nhất của Canada đã chứng kiến sự sụt giảm mạnh trong năm qua. Các chuyên gia đồng ý rằng một loạt các yếu tố hoàn hảo là nguyên nhân, lãi suất thu hút sự chú ý chỉ là một trong số nhiều yếu tố, nhưng cũng đóng vai trò là giọt nước tràn ly. Với nhu cầu về nhiều nhà ở rõ ràng ở Canada, và căn hộ chung cư là một phần lớn trong phương trình đó, không thể phủ nhận sự thật rằng lĩnh vực căn hộ chung cư, được đặt trong bối cảnh của một thị trường đã thay đổi và đầy thách thức, đã thu hút sự chú ý của người Canada quan tâm đến bất động sản trong năm nay.

Nói như vậy, thực sự không có một 'thị trường căn hộ chung cư Canada' như vậy. Những gì chúng ta đang nói đến là các thị trường căn hộ chung cư riêng lẻ ở các thành phố và khu vực trên khắp đất nước — chẳng hạn như Khu vực Đại Đô thị Toronto. Vì vậy, hãy bắt đầu từ đó.

Năm nay đã không bắt đầu tốt đẹp, có thể nói như vậy, đối với các căn hộ ở GTA. Chúng ta đã trải qua mười lần tăng lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada khi năm 2024 bắt đầu, điều này đã gây ảnh hưởng đến sức mua và tâm lý người mua. Doanh số bán bất động sản nhà ở trên toàn diện đã bị ảnh hưởng nặng nề trong môi trường đó, nhưng không có gì bị ảnh hưởng nặng nề như phân khúc căn hộ chung cư mới, nơi chúng ta đã thấy khoảng 40 dự án đang trên đà ra mắt bị tạm dừng giữa "sự bất ổn thị trường gia tăng". (Và con số đó đã tăng vọt lên 60 dự án trong quý đầu tiên và 76 dự án vào tháng Bảy.)

"Thị trường căn hộ chung cư bán lại đã chậm lại trong năm nay, nhưng không chậm bằng thị trường bán trước, phần lớn phụ thuộc vào các nhà đầu tư," Chủ tịch Urbanation Shaun Hildebrand cho biết. "Tổng số căn hộ chung cư bán lại đang trên đà đạt khoảng 19.000 căn bán ra trong năm nay, có thể sẽ là tổng số hàng năm thấp nhất kể từ năm 2008 nhưng nằm trong khoảng cách hợp lý so với mức trung bình 10 năm là khoảng 24.000 căn."

Ngược lại, ông ước tính rằng thị trường căn hộ bán trước của khu vực đang trên đà có một năm chậm nhất trong gần 30 năm, với ít hơn 5.000 căn dự kiến sẽ được bán vào cuối năm. Con số đó trở nên mờ nhạt so với mức trung bình 10 năm là khoảng 22.000 căn. "Nói rằng đây là một năm chậm chạp đối với thị trường căn hộ mới là còn nhẹ," ông nói thêm.

Shaun Hildebrand nói rằng "điểm thấp nhất" trong năm được ghi nhận vào quý 3, khi chỉ có 567 căn hộ chung cư mới được bán và chỉ có một dự án mới được khởi động cho bán trước. "Thông thường, thời điểm này trong năm sẽ chứng kiến trung bình khoảng 4.000 đến 5.000 giao dịch bán và khoảng 15 đến 20 đợt ra mắt," ông nói. "Để đưa những con số này vào đúng bối cảnh, có nhiều đợt bán căn hộ mới hơn trong vài tháng đầu tiên của thời kỳ phong tỏa COVID và cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu so với quý 3 năm 2024."

Cho đến thời điểm đó, Mark Morris, Luật sư Bất động sản tại LegalClosing.ca, đã cảnh báo trong nhiều tháng trên mạng xã hội và trong các cuộc phỏng vấn rằng lĩnh vực căn hộ mới - không chỉ ở GTA mà còn ở các thị trường trên khắp Ontario - đang gặp rắc rối, cũng như bất kỳ ai tham gia trong đó. Ông vẫn duy trì quan điểm như vậy cho đến ngày nay.

“Những người trong lĩnh vực xây dựng mới đang hoàn thành việc mua bán năm 2020, 2021 đang gặp khá nhiều khó khăn. Tỷ lệ vỡ nợ đang gia tăng - không phải quá lớn, nhưng chắc chắn là đáng chú ý - và ngày càng có nhiều hủy bỏ giao dịch, và ngày càng có nhiều cuộc thảo luận về việc không hoàn thành việc mua bán," ông nói. "Tất cả điều này đều được dự đoán trước. Mọi người đều có thể nhận thấy điều đó bởi vì trên thị trường bán lại, giá cả phần lớn đã đi ngang. Ở một số khu vực cụ thể của thị trường, chẳng hạn như căn hộ 'chuồng chó', giá trị đã giảm nghiêm trọng."

Giờ đây, "chúng ta đang ở trong một thị trường suy thoái" đối với căn hộ mới, Morris tiếp tục nói. "Bởi vì cả các nhà đầu tư đã bỏ chạy và các nhà xây dựng không còn khả năng tính giá tách biệt với thu nhập của người Canada. Trước đây, mọi người sẽ trả bất cứ giá nào, bởi vì có một bong bóng. Nhưng bây giờ, bong bóng đó đã biến mất... và vấn đề là các nhà xây dựng không thể tính toán các dự án theo mức thuế hiện tại sao cho, trên thực tế, chúng ta không thể đưa bất kỳ sản phẩm mới nào vào thị trường."

Với sức mua và nhu cầu giảm và việc hủy bỏ dự án diễn ra liên tục, ngành công nghiệp căn hộ của GTA đã trở nên ảm đạm trong năm nay đến mức nó đã khuấy động những lo ngại về nguồn cung căn hộ sẽ như thế nào trong tương lai. Trong một cuộc phỏng vấn vào mùa thu vừa qua, Jared Menkes, Phó Chủ tịch Điều hành, Nhà ở Cao tầng tại Menkes, nhấn mạnh rằng chúng ta đang hướng tới một "cuộc khủng hoảng," chỉ ra thực tế là phải mất từ ba đến năm năm để xây dựng một chung cư cao tầng, điều đó có nghĩa là sự chậm chạp ngày nay sẽ ám ảnh chúng ta trong tương lai.

"Nếu bạn nhìn vào các dự án dự kiến hoàn thành cho năm '24, '25 và '26, bạn có thể thấy chúng có thể sẽ là cao nhất được ghi nhận. Nhưng sau đó, nó bắt đầu rơi xuống vực thẳm," Menkes nói vào thời điểm đó. "Đây không phải là điều mà bạn có thể bật công tắc và đột nhiên chúng ta có hàng giao. Chúng ta biết rằng nếu chúng ta không bắt đầu bất cứ điều gì vào năm '25, sẽ không có hàng giao nào vào năm '28."

Menkes không phải là công ty duy nhất lo ngại về vấn đề này. Các bên liên quan trong lĩnh vực phát triển như Ray Wong (Phó Chủ tịch, Giải pháp Dữ liệu Giao hàng cho Khách hàng tại Altus Group), Marlon Bray (Phó Chủ tịch Điều hành tại Clark Construction Management) và Richard Lyall (Chủ tịch Hội đồng Xây dựng Nhà ở Ontario) đã trao đổi với STOREYS vào mùa thu vừa qua về khả năng xây dựng căn hộ đang hướng tới một "vực thẳm" chỉ trong ba hoặc bốn năm nữa khi các chính phủ không giải quyết một cách đáng kể các chi phí khổng lồ liên quan đến xây dựng, bao gồm cả phí phát triển, mà ở Toronto, đã tăng không chỉ một mà đến hai lần chỉ trong năm nay.

Morris nói rằng chính quyền thành phố cần cảm nhận được "áp lực ngày càng tăng" để giảm phí phát triển, như chúng ta đã thấy gần đây ở Thành phố Vaughan. "Một khi điều đó xảy ra và các dự án có thể được tính toán lại, mọi thứ sẽ bắt đầu nới lỏng," ông nói thêm. "Lãi suất là một yếu tố, nhưng lãi suất sẽ không thực sự làm thay đổi mọi thứ."

Ở Khu vực Đại Vancouver và Thung lũng Fraser, câu chuyện chung của năm tương tự như những gì đã được quan sát thấy ở GTA: thị trường căn hộ mới bắt đầu năm 2024 một cách yên ắng, gần như phù hợp với năm 2023, với dư địa và kỳ vọng cải thiện trong nửa cuối năm. Tuy nhiên, Garde MacDonald, Giám đốc Tư vấn của MLA Canada, cho biết thị trường đã "tiêu cực một cách đáng tiếc" và theo "xu hướng giảm liên tục" khi năm trôi qua. "Giá thuê đã giảm, giá cả vẫn ổn định và những người mua tồn tại vào đầu năm phần lớn là những người mua tồn tại cho đến ngày nay," ông nói thêm.

Theo ước tính của MacDonald, sẽ có khoảng 10.000 hoặc 11.000 giao dịch bán trước được ghi nhận trên khắp Khu vực Đại Vancouver và Thung lũng Fraser vào cuối năm nay. "Vậy hãy gọi đó là thấp hơn 30% so với mức trung bình dài hạn hoặc 10 năm," ông nói thêm. "Thông thường, ở Khu vực Đại Vancouver, Thung lũng Fraser, nhìn vào năm đến mười năm qua, thường có 14.000 đến 15.000 giao dịch bán trước."

"Một trong những số liệu mà chúng tôi theo dõi, đặc biệt là bên ngoài doanh số, là khối lượng ra mắt dự án, tức là nguồn cung mới đưa ra thị trường. Và ở khu vực Đại Vancouver, sẽ có khoảng 120 dự án được đưa ra thị trường trong năm nay, trong khi mức trung bình dài hạn là khoảng 150 hoặc 160 dự án," ông nói thêm. "Vì vậy, số liệu khác nhau, nhưng kết luận tương tự theo nghĩa là chúng ta thấp hơn 25% đến 35%, có thể nói như vậy, so với mức độ hoạt động điển hình của chúng ta."

Mặc dù MacDonald không nói rằng có một thời điểm cụ thể nào trong năm mà thị trường trở nên tồi tệ hơn, Mike Stewart, một nhà môi giới bất động sản tại Vancouver New Condos, cho biết ông đã nhận thấy một sự thay đổi vào khoảng giữa năm. Trước đó, và đặc biệt là trong quý đầu tiên, nhận thức của Stewart là tâm lý đã tăng lên sau ba lần giữ nguyên lãi suất liên tiếp từ ngân hàng trung ương.

"Nhưng điều đó đã biến mất cùng với một số thay đổi về miễn thuế lãi vốn mà chính phủ liên bang đã đưa ra. Điều đó thực sự nhấn mạnh quan điểm rằng cả chính phủ liên bang và chính phủ tỉnh đều coi các nhà đầu tư bất động sản là một phần của vấn đề, chứ không phải là một phần của giải pháp," Stewart nói. "Tôi đã có rất nhiều khách hàng là nhà đầu tư và rất nhiều người trong số họ nói với tôi trong năm nay rằng, 'Nhìn xem, chúng tôi rút lui, bởi vì có quá nhiều quan liêu, có quá nhiều thủ tục giấy tờ, có quá nhiều rào cản hành chính.'"

Không chỉ có sự thay đổi về lãi vốn khiến các nhà đầu tư e dè với căn hộ trong năm nay. Stewart chỉ ra giai đoạn trước cuộc bầu cử cấp tỉnh, kết thúc với chiến thắng cực kỳ sít sao của NDP trước Đảng Bảo thủ, và sự bất ổn gia tăng xung quanh điều đó đã khiến nhiều nhà đầu tư tạm dừng. "Đối với một nhà đầu tư, từ góc độ thời gian và sử dụng vốn, rất nhiều người trong số họ đã rút lui vì họ có thể kiếm được nhiều tiền hơn trên thị trường chứng khoán hoặc đầu tư vào các khu vực pháp lý khác như Alberta hoặc Texas hoặc thậm chí ở nước ngoài," ông nói thêm.

Khi thiếu vắng các nhà đầu tư, những người đóng một vai trò gần như không thể thiếu trong thị trường căn hộ bán trước, Barrett Sprowson, Phó Chủ tịch Kinh doanh và Tiếp thị Dự án tại Peterson, lưu ý rằng các nhà phát triển đã và đang phải huy động thêm vốn chủ sở hữu và mất nhiều thời gian hơn để bắt đầu các dự án (nếu có). "Tất cả chúng tôi đều đang lên kế hoạch cho các chu kỳ bán hàng dài hơn, các chiến dịch dài hơn với tốc độ hấp thụ chậm hơn trong một khoảng thời gian dài hơn," ông nói. Và mặc dù ông không nói đến mức gọi đó là một "vực thẳm" như Menkes đã nói, Sprowson nói rằng ông "100%" lo ngại về nguồn cung căn hộ trong tương lai ở Đại Vancouver do các sự kiện của năm 2024, và thực tế là doanh số bán trước và các đợt ra mắt mới đã "giảm mạnh".

"Ảnh hưởng dây chuyền của điều đó là chúng ta sẽ có ít dự án khởi công hơn, và sau đó ít dự án đạt đến đích và trở thành sản phẩm hoàn thiện cho người dùng/người mua cuối cùng — hoặc người thuê," Sprowson nói. "Vì vậy, nó chỉ có nghĩa là ít sản phẩm hơn. Và mối quan tâm của tôi với điều đó là nó làm điều hoàn toàn ngược lại với những gì chính phủ đang cố gắng đạt được, đó là giảm giá hoặc ổn định giá."

Nói về việc ý tưởng về một "vực thẳm" xây dựng có thể diễn ra như thế nào ở các thị trường như Đại Vancouver và Thung lũng Fraser, MacDonald nói rằng nó sẽ "khắc nghiệt hơn một chút ở GTA" do quy mô thị trường lớn hơn và "tập trung mạnh hơn" vào phát triển căn hộ — nhưng vẫn có thể nhận thấy được. Đó là "công thức" tương tự ở khắp mọi nơi, ông nói thêm, với năm 2023 và 2024 hoạt động chậm chạp đối với bán trước căn hộ, năm 2025 cũng được dự đoán là sẽ giảm, và những năm trì hoãn và hủy bỏ dự án sẽ bắt kịp thị trường vào năm 2027 và 2028.

Tất cả điều đó cho thấy năm 2025 không có khả năng là một năm phục hồi kỳ diệu cho căn hộ mới của Canada hoặc các bên liên quan của nó, ngay cả khi lãi suất giảm xuống 3,25% và sẵn sàng giảm hơn nữa. Dự kiến sẽ có sự cải thiện trong năm tới — ở các mức độ khác nhau, tùy thuộc vào nơi bạn nhìn và người bạn hỏi — nhưng nó chủ yếu sẽ là về mặt tâm lý hơn là hoạt động thực tế. Trong khi đó, tất cả sự chú ý sẽ tập trung vào hai điều trong năm 2025: doanh số ổn định và tăng giá ở phía bán lại (với doanh số bán trước tụt hậu từ sáu đến 18 tháng), và sự trở lại của người mua là nhà đầu tư. MacDonald cho rằng chúng ta sẽ phải đợi đến ít nhất là năm 2026 cho điều thứ hai.

© 2024 Storeys

Bản tiếng Việt của The Canada Life