Chúng tôi đã hỏi các chuyên gia thế chấp ở nhiều tỉnh khác nhau về những gì họ sẽ thay đổi về mặt nhà ở và thế chấp

Khi Canada bước vào tuần cuối cùng của chiến dịch bầu cử liên bang, chúng tôi đã hỏi các nhà môi giới thế chấp ở các tỉnh trên khắp đất nước về những gì họ muốn thấy thay đổi trên thị trường nhà ở quốc gia.

Từ các vấn đề đủ điều kiện với tỷ lệ căng thẳng, các vấn đề nguồn cung thấp và hoàn toàn thiếu khả năng chi trả cho khách hàng, các nhà môi giới đang phải đối mặt với các vấn đề khác nhau ở các thị trường khác nhau của đất nước.

Nova Scotia

Alex Lavender, một nhà môi giới thế chấp tại Centum Home Lenders ở Halifax, nói với Canadian Mortgage Professional rằng vấn đề lớn nhất mà thị trường của ông phải đối mặt là khả năng chi trả cho khách hàng của mình. Lavendar nói rằng một thu nhập đơn lẻ mạnh mẽ sẽ vào khoảng 100.000 đô la mỗi năm.

Ông nói: "Nếu bạn là người đi vay đơn lẻ, điều đó sẽ tương đương với giá mua tối đa là 400.000 đô la. Không còn quá nhiều nhà có giá 400.000 đô la nữa."

Tuy nhiên, với thu nhập trung bình ở Nova Scotia chỉ dưới 50.000 đô la mỗi năm (lưu ý: một kết quả tìm kiếm cho thấy thu nhập hộ gia đình trung bình ở Halifax là 99.200 đô la vào năm 2022), ngay cả thu nhập kép cũng chỉ cho phép giá nhà tối đa là 400.000 đô la.

Lavender nói: "Mức thu nhập [ở đây] thấp hơn so với các tỉnh khác, và điều đó gây khó khăn cho mọi người vì tiền lương không theo kịp tốc độ tăng giá nhà."

Mặc dù các sáng kiến của tỉnh như chương trình hỗ trợ trả trước là một khởi đầu, nhưng ông muốn thấy những thay đổi để tăng sức mua của người đi vay. Tăng tỷ lệ nợ gộp và tỷ lệ nợ trên tổng thu nhập cho người đi vay có điểm tín dụng cao là một chiến lược mà Lavender đề xuất.

Ông giải thích: "Những tỷ lệ nợ này thậm chí còn không tính đến thói quen vay cá nhân. Bạn có thể có hai người trông giống hệt nhau trong một đơn đăng ký, nhưng một người hoặc một cặp vợ chồng có thể đủ khả năng trả khoản thế chấp đó và người kia thì không chỉ dựa trên thói quen chi tiêu cá nhân của họ."

Theo các quy tắc kiểm tra căng thẳng hiện hành, người đi vay phải chứng minh rằng họ có thể đủ khả năng trả mức lãi suất 5,25% hoặc cao hơn hai điểm phần trăm so với mức lãi suất hợp đồng hiện tại của họ - nhưng Lavender cũng kêu gọi nới lỏng điều đó. Ông nói: "Hai phần trăm, đặc biệt là khi mọi thứ thực sự ở mức cao, hơi quá khắt khe. Và bây giờ chúng ta có lẽ đang tiến đến một thị trường ổn định hơn. Tôi nghĩ 1% sẽ mang lại cho người mua thêm một chút sức mua mà họ cần."

Yukon

Ở các vùng lãnh thổ phía bắc của Canada, các nhà môi giới đang gặp phải các vấn đề tương tự. Erik Umbrich, một nhà môi giới ở Whitehorse, Yukon, nói rằng giống như nhiều nơi khác trên cả nước, khả năng chi trả là trở ngại lớn nhất mà khách hàng của ông gặp phải.

Ông nói với CMP: "Với tư cách là một chuyên gia thế chấp, tôi thấy khả năng vay của mọi người giảm đi hàng năm. Nó ngày càng khó khăn hơn. Chúng tôi thấy giá nhà tăng lên và tiền lương không theo kịp."

Umbrich lưu ý rằng yếu tố khả năng chi trả trở nên trầm trọng hơn ở phía bắc Canada, nơi chi phí phát triển đất đai, thuê lao động lành nghề và vận chuyển vật liệu xây dựng đắt đỏ hơn nhiều.

Một báo cáo từ Tổng công ty Nhà ở và Thế chấp Canada (CMHC) năm ngoái cho thấy cứ năm gia đình ở Whitehorse thì có một gia đình không đủ khả năng mua bất kỳ nhà ở thị trường nào, trong khi số lượng khởi công xây dựng nhà ở dân cư  lại giảm.

Umbrich nhấn mạnh sự cần thiết phải làm cho thế chấp dễ tiếp cận hơn, "Tôi không nói về việc đẩy người tiêu dùng đến mức nợ đáng lo ngại," ông nói. "Tôi đang nói về những điều chỉnh hợp lý tạo ra sự khác biệt trong việc có thêm một chút vào phê duyệt thế chấp của bạn, điều mà thường tạo ra sự khác biệt giữa việc có thể mua hay không."

Ông chỉ ra rằng nhiều người thuê nhà đang trả tiền thuê nhà cao hơn số tiền họ phải trả cho khoản thế chấp trung bình. "Tại sao chúng ta lại từ chối những người này? Rõ ràng là họ có thể trả và đã chứng minh rằng họ trả tiền."

Umbrich cũng đề cập đến việc giảm tỷ lệ căng thẳng để giúp người mua đủ điều kiện. "Mức '+2%' đó đã cũ rồi. Mức 1,5% thay vì 2% có tạo ra sự khác biệt không? Rất lớn."

Umbrich nói: "Giảm chi phí nhà ở hoặc làm chậm lại sự tăng trưởng của nó là một lời hứa chiến dịch tốt đẹp. Đó luôn là một điều tốt," ông chỉ ra rằng một kế hoạch nên đi sâu hơn "nếu chính phủ liên bang hỗ trợ CMHC đúng cách (hoặc với một chiến lược nhà ở mới) thì họ có thể chấp nhận rủi ro cao hơn. Nới lỏng các tỷ lệ. Nới lỏng tỷ lệ đủ điều kiện. Chỉ điều chỉnh - không thay đổi lớn."

Manitoba

Laurie và Kat Boudreau (ảnh dưới) là hai nhà môi giới thế chấp mẹ con tại Winnipeg. Họ cho biết nhiều vấn đề mà họ gặp phải trên thị trường nhà ở Manitoba có thể được cải thiện bằng nhiều hướng dẫn do liên bang quy định hơn.

Ở Manitoba, các nhà môi giới phải đối mặt với giá thấp, nhu cầu cao và nguồn cung thấp. Laurie nói: "Chúng tôi có rất nhiều người mua đủ điều kiện vì chúng tôi có một nền kinh tế ổn định tốt như vậy, chúng tôi thường thấy 20 hoặc 30 lời đề nghị cho một ngôi nhà."

Nhu cầu cao đã khiến các nhà môi giới bất động sản đưa ra thời gian tài chính ngắn, chỉ từ một đến ba ngày, để vượt qua sự cạnh tranh. Điều đó so với các tỉnh khác, nơi thời gian thường là khoảng một đến hai tuần.

Kat nói: "Điều đó gây khó khăn rất nhiều cho các bên cho vay vì họ phải làm mọi thứ nhanh chóng."

Nhu cầu cũng dẫn đến các cuộc chiến đấu thầu kín có thể gây hại trực tiếp cho người mua nhà. Một khách hàng có thể trả cao hơn nhiều so với giá chào bán vì họ không biết giá thầu cao nhất tiếp theo hoặc một khách hàng có giá thầu thấp có thể mất ngôi nhà mà họ đã tiết kiệm trong nhiều năm.

Laurie nói: "Điều đó rất nản lòng cho những người mua nhà lần đầu của chúng tôi vì thật đau lòng, suy sụp tinh thần khi họ đấu thầu một ngôi nhà và họ đã trả cao hơn 20.000 đô la mà vẫn không mua được," bà nói thêm rằng "chúng tôi đã nhận được điện thoại của những khách hàng đã khóc vì thất vọng."

Hai mẹ con đề cập đến Dự luật Quyền của Người mua Nhà năm 2021 do chính phủ Tự do đề xuất vào thời điểm đó. Trong số những thay đổi khác, dự luật sẽ ngăn chặn việc đấu thầu kín.

Ontario

Ở Khu vực Đại Toronto (GTA) của Ontario, Taz Zaide nói rằng khả năng chi trả vẫn là vấn đề lớn nhất cần giải quyết. "Không có nhiều nhà ở giá cả phải chăng ở khu vực lân cận GTA nơi tôi cư trú."

Zaide nói rằng các kế hoạch xây dựng nhà ở giá cả phải chăng là một khởi đầu. "Nhà ở giá cả phải chăng ở đó chắc chắn có thể là một kế hoạch tuyệt vời để một số người có thể làm quen với thị trường."

Tuy nhiên, mặc dù Zaide nói rằng nhà ở giá cả phải chăng là một cách tuyệt vời để thu hút ai đó tham gia thị trường, ông cũng kêu gọi nới lỏng các quy tắc kiểm tra căng thẳng.

Zaide nói: "Tôi nhận thấy rất nhiều người đang cố gắng tham gia thị trường đang xem xét những bất động sản mà họ không đủ điều kiện, mặc dù họ cảm thấy mình có thể mua được, chủ yếu là do bài kiểm tra căng thẳng đó."

Ông cho biết việc tạo ra một quy tắc kiểm tra căng thẳng linh hoạt hơn sẽ gây ra một sự thay đổi đáng chú ý trong hoạt động kinh doanh cho cả nhà môi giới và nhà môi giới bất động sản. "Nó sẽ mở ra rất nhiều cơ hội cho cả nhà môi giới bất động sản và nhà môi giới thế chấp để tái tương tác với những khách hàng tiềm năng đó và rõ ràng điều đó cũng sẽ có tác động đến thị trường."

Alberta

Patricia McKean, một nhà môi giới ở Alberta, cho biết bà muốn thấy những thay đổi đối với thuế lãi vốn, trích dẫn xu hướng khiến các nhà đầu tư tiềm năng sợ hãi của nó.

McKean nói: "Khi bạn bán tài sản đó, bạn sẽ bị ảnh hưởng bởi thuế lãi vốn. Vậy đó có thực sự là một mô hình kinh doanh tốt cho các nhà đầu tư không? Chúng tôi cần họ [các nhà đầu tư] vì chúng tôi cần nhà cho thuê."

Mặc dù số lượng nhà ở khởi công xây dựng ở Alberta đã tăng 18% trong quý này so với năm ngoái, McKean cho biết các nhà môi giới trong tỉnh vẫn đang cố gắng theo kịp tình trạng thiếu nguồn cung. "Nó giống như COVID, 2020-2021."

Bà cho biết dòng người chuyển từ BC và Ontario đến Alberta đã làm giảm nguồn cung và đẩy giá lên. Ở thị trường của bà, nhà ở "rẻ đối với một người đến từ Ontario, người không thể mua được một ngôi nhà riêng lẻ với giá dưới 1 triệu đô la [ở Ontario]."

Mặc dù các chương trình như chương trình căn hộ thứ cấp có thể là một giải pháp tuyệt vời về nguồn cung và khả năng chi trả, McKean không khuyến nghị nó cho tất cả khách hàng của mình. "Thật không may, nhiều đô thị không được xây dựng cho hai ngôi nhà phù hợp."

© 2025 Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life