Các yếu tố cơ bản ổn định đối mặt với "dấu hỏi màu cam khổng lồ"

Năm vừa qua chứng kiến một loạt các đợt cắt giảm lãi suất đáng mừng, lần đầu tiên kể từ năm 2020, với việc lãi suất chính sách của Ngân hàng Trung ương Canada giảm năm lần kể từ tháng Tư để kết thúc năm ở mức 3,25%, thấp hơn 175 điểm cơ bản so với mức của một năm trước. Một bước ngoặt đã được thực hiện, tạo tiền đề cho sự trở lại của niềm tin nhà đầu tư.

Và sự phục hồi có thể có sức mạnh công nghiệp, Cory Wright, giám đốc điều hành tại William Wright Commercial ở Vancouver, B.C., cho biết.

"Khi nền kinh tế chuyển hướng theo hướng của chúng ta liên quan đến lãi suất và những thứ tương tự, đó là khi người mua sẽ quay trở lại bàn đàm phán," ông nói. "Các chủ sở hữu nhỏ lẻ không thể mua nó với lãi suất bảy phần trăm ở mức 700 đô la một foot vuông."

Và nếu không có người mua, các nhà phát triển đã không xây dựng — không chỉ công nghiệp, mà cả khu dân cư và các sản phẩm định hướng nhà đầu tư khác. Điều đó giữ cho nguồn cung được kiểm soát, điều này được thiết lập để thúc đẩy giá tăng khi lãi suất giảm.

"Lượng cung hiện tại sẽ được hấp thụ với tốc độ nhanh hơn so với chúng ta đã thấy trong hai năm qua," Wright nói. "Khi lượng cung hiện tại được hấp thụ, chúng ta sẽ không có đủ cung đưa vào để đáp ứng nhu cầu liên tục mà chúng ta dự đoán sẽ xảy ra. Nó sẽ áp dụng cho lĩnh vực công nghiệp hơn bất cứ thứ gì."

Các đơn vị kho nhỏ với khả năng bốc xếp hàng hóa tại chỗ, chẳng hạn như tại 5108 North Fraser Way, Burnaby, sẽ được hấp thụ đầu tiên khi các chủ sở hữu nhỏ lẻ quay trở lại thị trường sau ba năm. Khu phát triển nằm đối diện với cơ sở hậu cần của Amazon ở khu vực Big Bend, loại hình phát triển đã đưa lĩnh vực công nghiệp vượt qua hai năm qua.

"Một số giao dịch kho hàng lớn nhất được thực hiện trong vài năm qua đã được thực hiện bởi các công ty như Amazon, công ty đang lấp đầy rất nhiều thứ quy mô lớn," Wright nói.

Nhưng khi nền kinh tế được cải thiện, phạm vi hoạt động đang tăng lên.

"Có rất nhiều ngành công nghiệp có thể cung cấp cho thị trường công nghiệp đó ngay bây giờ khi bước sang năm 2025," ông nói.

Susan Thompson, phó giám đốc, nghiên cứu, tại Colliers, cũng lạc quan về lĩnh vực công nghiệp, không chỉ ở Vancouver mà trên khắp miền Tây.

"Sẽ không mất nhiều thời gian để nhu cầu kích hoạt xây dựng mới," bà nói.

Nhu cầu ở Vancouver được thúc đẩy bởi cảng và dân số ngày càng tăng, trong khi Calgary là trung tâm phân phối cho miền Tây Canada với dân số ngày càng tăng và lĩnh vực năng lượng đang phát triển hỗ trợ nhu cầu về không gian công nghiệp.

Một câu chuyện tương tự ở các thị trường phía đông xa hơn. Chi phí xây dựng cao đã giữ cho nguồn cung không gian tụt hậu so với nhu cầu ở Regina trong khi Winnipeg đang tận dụng vị trí của mình ở giữa lục địa để trở thành giao lộ cho hàng hóa từ bốn phương của Bắc Mỹ.

Các điều kiện là như vậy mà Thompson coi công nghiệp là loại duy nhất có thể thu hút mức độ cho thuê trước mà các ngân hàng yêu cầu để tài trợ dự án.

Đây không phải là trường hợp đối với văn phòng, mặc dù số lượng các công ty ngày càng tăng một lần nữa yêu cầu nhân viên phải ở văn phòng trong một số giờ nhất định mỗi tuần có thể xoay chuyển tình thế vào năm 2025.

"Họ có thể thực sự phải bắt đầu thuê không gian trở lại," bà nói về những người thuê. "Các yếu tố chắc chắn đang xếp hàng để chỉ ra rằng tỷ lệ trống nên giảm xuống, nhưng bất kỳ loại cú sốc thị trường nào — và rõ ràng chúng ta đang phải đối mặt với các điều kiện có thể xảy ra — có thể trì hoãn sự phục hồi đó."

Rủi ro lớn nhất mà các thị trường đang phải đối mặt hiện nay là các chính sách gây xáo trộn thuế quan của chính quyền sắp tới, điều này phủ bóng đen lên triển vọng cho năm tới. Mặc dù các yếu tố cơ bản của thị trường bất động sản đã ổn định, những chính sách này có thể gây ra một cuộc chấn động.

“Chúng ta đang ở trong một môi trường rất khó dự đoán”, bà cho biết. “Có một dấu hỏi màu cam khổng lồ đang treo lơ lửng trên mọi thứ ngay lúc này.”

Lời đe dọa của Trump về mức thuế cố định 25 phần trăm đối với hàng nhập khẩu từ Canada, Mexico và Trung Quốc, được công bố vào ngày 25 tháng 11, đang làm suy yếu sự lạc quan đang gia tăng trên thị trường.

“Chúng ta đã thấy một chút về điều đó – một ngày sau khi Donald Trump đắc cử, TikTok đã được thông báo rằng họ không được phép hoạt động ở Canada nữa”, bà cho biết.

Điều này dẫn đến việc đóng cửa các văn phòng tại Toronto và Vancouver, trả lại không gian cho thị trường. Hiện tại, thị trường công nghiệp đang chịu áp lực, vì 75 phần trăm hàng xuất khẩu của Canada hướng đến Hoa Kỳ.

“Điều đó sẽ gây áp lực buộc Ngân hàng trung ương Canada phải lùi lại một đợt cắt giảm lãi suất nữa”, Thompson cho biết, có khả năng hạn chế đầu tư và tuyển dụng mới. “Chúng tôi lo lắng về lạm phát, chúng tôi lo lắng về chi phí vay, chúng tôi lo lắng về tất cả các công việc và nền kinh tế gắn liền với thị trường xuất nhập khẩu này”.

Phó chủ tịch phụ trách hoạt động dữ liệu của Altus Group, Raymond Wong, không vội kết luận, mà theo cách tiếp cận chờ đợi và quan sát. Ông đặt hy vọng vào năm tới là lãi suất thấp hơn.

"Chúng tôi đang đặt cược vào năm tới chắc chắn sẽ tốt hơn năm nay dựa trên lãi suất," ông nói trong hội thảo trực tuyến về triển vọng của công ty vào giữa tháng 11. "Các hoạt động sẽ tăng lên dựa trên lãi suất và các yếu tố khác trên thị trường cũng như nhu cầu triển khai vốn vào các tài sản đã bị gạt sang một bên trong 18 đến 24 tháng qua."

Tuy nhiên, nếu sự quan tâm của nhà đầu tư phụ thuộc vào lãi suất thấp hơn, một số người đang chờ đợi cho đến khi có thêm các đợt cắt giảm lãi suất.

"Tiếng ồn tương đối trên thị trường [đang] gây ra một số chậm trễ và một số tạm dừng, và chờ đợi một chút ổn định hơn trên thị trường."

Wong cho biết năm 2024 đã chứng kiến khối lượng đầu tư có xu hướng cao hơn so với năm 2023 trong quý ba, và không chỉ vì sự thay đổi trong chế độ thuế lãi vốn vào tháng Sáu năm ngoái đã kéo một số giao dịch về phía trước.

Trong khi các nhà đầu tư vẫn hoạt động, sản phẩm vẫn khan hiếm.

"Thách thức thực sự là tìm kiếm sản phẩm thực tế," ông nói, lưu ý rằng lĩnh vực công nghiệp, nhà ở nhiều gia đình và bán lẻ neo đậu bởi thực phẩm với tiềm năng gia tăng giá trị đang được ưa chuộng. "Việc tìm kiếm các khu bán lẻ neo đậu bởi thực phẩm là một chút thách thức, cũng như lĩnh vực công nghiệp và nhà cao tầng."

Những phát hiện của Altus Group song song với đánh giá của Deloitte về thị trường bất động sản toàn cầu vào năm 2025, trong đó xác định lĩnh vực công nghiệp và sản xuất là loại tài sản hàng đầu cho năm 2025, tiếp theo là trung tâm dữ liệu và nhà ở nhiều gia đình. Hậu cần và kho bãi đứng thứ tư, tiếp theo là khách sạn.

Lợi suất là một động lực chính thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Lãi suất cao đã đẩy các nhà đầu tư sang các thị trường thứ cấp vào năm ngoái, nơi tỷ suất vốn hóa cao có thể bù đắp, nhưng nó cũng tập trung vào các loại đầu tư thay thế và các cơ hội gia tăng giá trị vì các tài sản hiện có có thể được mua với giá thấp hơn chi phí thay thế.

"Chi phí thay thế đang làm cho việc đầu tư vào các lựa chọn thay thế trở nên phổ biến hơn nhiều," Wong nói. "Trung tâm dữ liệu, kho tự quản, nhà ở sinh viên, nhà ở cho người cao tuổi và ở mức độ thấp hơn là khoa học đời sống ... đó là một cuộc chạy đua lợi suất và tăng trưởng hơn nữa về [lợi nhuận]."

Điều này sẽ giúp thu hút rất nhiều tiền mặt hiện đang ở bên lề, ước tính là 500 tỷ đô la tiền của các tổ chức và 370 tỷ đô la trong các quỹ tư nhân ở Bắc Mỹ.

Sự bình thường hóa của thị trường văn phòng và sự ổn định trong chuỗi cung ứng đang kết hợp để tạo tiền đề cho nhu cầu được đổi mới khi người thuê tối ưu hóa các yêu cầu của họ, cải thiện dòng tiền và làm cho tài sản hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư.

Thị trường văn phòng là một ví dụ điển hình, nơi không gian hạng nhất đang có nhu cầu và việc gia hạn hợp đồng đang đẩy giá thuê lên cao hơn.

"Nhu cầu ít nhất là gần với hoạt động so với một năm trước," Wong nói. "Sự tập trung rất ít vào việc mở rộng cũng như gia hạn, và các con số đang bắt đầu tăng lên một chút."

© 2025 Western Investor

Bản tiếng Việt của The Canada Life