Năm ngoái, tôi đã mạnh dạn dự đoán rằng Ngân hàng Trung ương Canada sẽ hạ lãi suất hai phần trăm và đây sẽ là chủ đề chính của năm 2024. Hóa ra, tôi gần như đúng vì lãi suất đã giảm 1,75 phần trăm.
Vào năm 2025, ngân hàng trung ương có thêm một chút dư địa để hạ lãi suất, nhưng phần việc khó khăn nhất đã được thực hiện.
Điều này dẫn đến chủ đề lớn của năm 2025: sự trở lại mạnh mẽ của bất động sản nhà ở. Đặc biệt là bất động sản nhà ở riêng lẻ (không bao gồm chung cư). Tôi tin rằng sẽ có mức tăng giá 10% so với cùng kỳ năm trước từ năm 2024 đến năm 2025. Dưới đây là năm lý do chính.
Nhu cầu bị dồn nén do hoạt động mua nhà bị trì hoãn
Có một vòng đời tự nhiên của hoạt động mua nhà, gần giống như bản chất con người. Ở Canada, một khi bạn có thể tiết kiệm được một số tiền kha khá (từ 100.000 đến 300.000 đô la, tùy thuộc vào thị trường), kỳ vọng văn hóa là bạn sẽ mua một loại nhà nào đó.
Mặc dù nền kinh tế đã gặp một số thách thức, nhưng luôn có những người mới gia nhập nhóm này. Một khi họ có tiền, họ sẵn sàng mua, nhưng những yếu tố khác cần phải sẵn sàng. Như bạn sẽ thấy bên dưới, mọi thứ đang dần vào guồng.
Vào năm 2019, hoạt động bán nhà ở trên khắp Canada vào khoảng 500.000 căn, theo Hiệp hội Bất động sản Canada. Con số này đã tăng lên từ 600.000 đến 750.000 căn từ quý đầu tiên của năm 2020 đến quý đầu tiên của năm 2022 trong thời kỳ bùng nổ bất động sản do COVID-19. Con số sau đó đã giảm trở lại khoảng 450.000 căn trong hai năm rưỡi qua, mặc dù đó là thời điểm dân số tăng trưởng đáng kể.
Đã có một niềm tin rằng khi lãi suất thế chấp bắt đầu giảm, nhu cầu nhà ở sẽ nhanh chóng theo sau. Thay vào đó, phía nhu cầu đã kiên nhẫn chờ đợi, bổ sung thêm vào hàng đợi. Hàng đợi đó hiện đang rất dài và đặt nền móng cho sự tăng trưởng vào năm 2025.
Hoạt động bán hàng mạnh mẽ hơn là một phần của phương trình, nhưng các phần khác giống như một ổ khóa tổ hợp: mọi thứ sẽ mở ra khi mọi thứ đã sẵn sàng.
Tăng giới hạn giá đối với các khoản thế chấp được bảo hiểm
Việc tăng giới hạn giá đối với nhà ở được bảo hiểm lên 1,5 triệu đô la (cùng với thời gian trả dần 30 năm cho người mua nhà lần đầu và các công trình xây dựng mới) từ 1 triệu đô la sẽ tạo ra một cú hích lớn bắt đầu từ tháng này.
Tại các thị trường như Toronto và Vancouver, số lượng nhà có giá dưới 1 triệu đô la rất hạn chế. Do đó, việc thế chấp được bảo hiểm là không thể. Tuy nhiên, với giới hạn mới là 1,5 triệu đô la (có hiệu lực từ ngày 15 tháng 12), sau một vài năm giá nhà đi ngang và giảm, hiện có một tỷ lệ phần trăm tốt các ngôi nhà cấp thấp khá tốt có thể được bảo hiểm.
Điều này có nghĩa là bạn có thể mua chỉ với khoản trả trước 5% và bạn có thể đủ điều kiện nhận lãi suất thấp hơn đối với các khoản thế chấp được bảo hiểm.
Hiện tại, bạn có thể nhận được một khoản thế chấp lãi suất cố định 5 năm được bảo hiểm với khoảng 4,15%, thấp hơn khoảng 0,35 điểm phần trăm so với lãi suất đối với một khoản thế chấp không được bảo hiểm.
Tổng cộng lại, điều đó đòi hỏi phải tiết kiệm ít tiền hơn để mua một ngôi nhà và tác động hàng tháng nhỏ hơn đến dòng tiền của bạn. Liệu đây có phải là một giao dịch mua thông minh hay không lại là một câu chuyện khác, nhưng người Canada đã chứng minh rằng nếu ngân hàng cho họ vay tiền, họ sẽ vay.
Lãi suất thế chấp thấp hơn
Khi mọi người chờ đợi lãi suất thế chấp giảm, họ đã rất phấn khích khi điều đó cuối cùng cũng xảy ra. Tuy nhiên, nếu lãi suất đang giảm, tại sao phải vội vàng? Tại sao không đợi cho đến khi bạn có thể nhận được lãi suất thậm chí còn thấp hơn? Chiến lược đó đã được áp dụng cho hầu hết năm 2024.
Tôi tin rằng chúng ta sẽ thấy một số mức giảm nữa đối với lãi suất biến đổi và mức giảm rất nhỏ đối với lãi suất cố định, nhưng dù bằng cách nào, chúng ta cũng có thể thấy điểm đáy từ đây và rủi ro của việc chờ đợi quá lâu trong một thế giới lạm phát có thể đồng nghĩa với việc bỏ lỡ đáy.
Bây giờ là thời điểm hành động. Cùng với những thay đổi đối với khả năng bảo hiểm của một khoản thế chấp như đã nêu ở trên, điều này sẽ thực sự thúc đẩy mức mua, đặc biệt là trong số những người mua lần đầu.
Giá nhà đã ngừng giảm
Đây là cốt truyện chính. Tại sao phải mua một ngôi nhà hôm nay nếu ngày mai nó sẽ có giá thấp hơn? Chiến lược đó đã hiệu quả trong hơn hai năm.
Vào tháng 12 năm 2019, giá nhà trung bình trên toàn quốc là 535.000 đô la, theo dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản Canada. Sau vài tháng đầu tiên của COVID-19, giá trung bình đã tăng vọt lên 604.000 đô la vào tháng 12 năm 2020, tăng 12,9%. Năm 2021, nó tăng 28,5%.
Giá đạt đỉnh vào tháng 2 năm 2022 ở mức 835.000 đô la và sau đó giảm mạnh xuống 719.000 đô la vào tháng 12 năm 2022, giảm 13,9%. Ngày nay, gần hai năm sau, giá hầu như không thay đổi nhiều, ở mức 723.000 đô la vào tháng 11 năm 2024, mặc dù con số này đã nhích lên từ 716.000 đô la vào tháng 5 năm 2024.
Tôi tin rằng đáy đã xảy ra rồi. Chờ đợi một mức giá tốt hơn có thể là một chiến lược tồi hiện nay. Mọi thứ có thể nóng lên rất nhanh khi giá bắt đầu tăng và có nhu cầu bị dồn nén. Tôi tin rằng đây là tình hình hiện tại của chúng ta.
Tỷ lệ nhập cư cao không ngừng
Nhu cầu nhà ở từ những người Canada mới là rất lớn. Mục tiêu nhập cư cho năm 2024 đạt đỉnh điểm là 500.000 người và chính phủ vẫn đang đặt mục tiêu 395.000 người mới đến vào năm 2025. Tỷ lệ nhập cư ở mức cao của phạm vi 200.000 đến mức thấp của phạm vi 300.000 trong phần lớn thập kỷ trước.
Con số này đã tăng vọt sau COVID-19 lên 493.000 trong khoảng thời gian 12 tháng bao gồm một phần của năm 2021 và 2022 và 468.000 vào năm tiếp theo. Đây là mức tăng trưởng rất lớn so với các giai đoạn trước và mọi người cần có nơi để sống.
Những người có một số nguồn lực tài chính sẽ muốn sở hữu bất động sản và tham gia vào truyền thống của Canada. Điều này không bao gồm những người không phải là thường trú nhân, hiện có hơn ba triệu người, theo Cơ quan Thống kê Canada, nhiều hơn 600.000 người so với một năm trước.
Mặc dù tên gọi như vậy, nhóm này cũng bao gồm một tỷ lệ những người đang tìm mua nhà. Phần lớn sự gia tăng đáng kể này về dân số đã xảy ra sau mức giá đỉnh điểm vào tháng 2 năm 2022.
Tôi đặc biệt không đề cập đến chung cư ở đây, mặc dù đây có thể là vấn đề của Toronto hơn là một số thị trường khác. Do mức độ đầu tư bất động sản vào chung cư (trái ngược với việc do chủ sở hữu chiếm giữ), luôn có nguy cơ cao hơn về việc chủ sở hữu tuyệt vọng bán nếu tình hình kinh tế không còn hiệu quả.
Điều đó đã xảy ra và dường như vẫn còn một lượng lớn người bán tồn đọng trong lĩnh vực chung cư. Điều này sẽ dẫn đến một giai đoạn giá đi ngang đến giảm kéo dài hơn cho đến khi lượng nhà đầu tư dư thừa rời khỏi thị trường.
Nhìn vào năm yếu tố trên đối với bất động sản nhà ở riêng lẻ, tôi không thấy sự xoay chuyển chậm chạp về giá nhà. Tôi thấy giá tăng trưởng phù hợp hơn với giai đoạn 2015-2016 với mức tăng trưởng lần lượt là 10,6% và 15,8%, nhưng có thêm một chút động lực từ sự gia tăng nhập cư.
Tóm lại tất cả sẽ dẫn đến mức tăng giá 10 phần trăm trên toàn quốc.
Tất cả những điều này có nghĩa là gì?
Nếu bạn đang cân nhắc việc mua nhà, thì bây giờ là lúc phải hành động. Cơ hội hiện tại sẽ trở nên đắt đỏ hơn so với một năm sau.
Nếu bạn đang cân nhắc bán nhà, bạn có thể muốn trì hoãn việc niêm yết nhà của mình một chút nếu bạn có đủ khả năng chờ đợi. Giống như người mua có một vòng đời, người bán cũng vậy. Bạn không muốn chờ đợi mãi mãi, nhưng ngay cả khi bạn phải niêm yết ngay bây giờ, đừng ngại giữ giá của bạn.
Vào năm 2025, chủ nhà Canada có thể tiếp tục ám ảnh về giá trị ngôi nhà của họ và vui mừng khi thấy nó tăng trở lại.
Ted Rechtshaffen, MBA, CFP, CIM, là chủ tịch, quản lý danh mục đầu tư và nhà lập kế hoạch tài chính tại TriDelta Private Wealth, một công ty quản lý tài sản chuyên về tư vấn đầu tư và lập kế hoạch tài chính cho người có giá trị tài sản ròng cao. Bạn có thể liên hệ với ông ấy qua www.tridelta.ca.
© 2025 Financial Post
Bản tiếng Việt của The Canada Life
