"Dự báo dài hạn cho năm 2024 đã kém chính xác hơn so với những gì chúng tôi hy vọng, vì chúng tôi đã lạc quan — nhưng sai lầm — dự đoán rằng sự can thiệp của chính phủ sẽ hữu ích trong suốt cả năm. (Thay vào đó, chúng đã chứng minh hoàn toàn ngược lại.)"

Khi năm 2024 sắp kết thúc, chúng ta đang nhìn lại tất cả những gì đã xảy ra và hướng tới những gì đang ở phía trước.

Để bắt đầu, chúng tôi đã xem lại những gì chúng tôi đã nói vào thời điểm này năm ngoái. Sau một quý 4 khá mạnh mẽ vào năm 2023 với những dấu hiệu tích cực phía trước, chúng tôi chắc chắn đã đúng một số điều. Nhưng dự báo dài hạn đã kém chính xác hơn so với những gì chúng tôi hy vọng, vì chúng tôi đã lạc quan — nhưng sai lầm — dự đoán rằng sự can thiệp của chính phủ sẽ hữu ích trong suốt năm 2024. (Thay vào đó, chúng đã chứng minh hoàn toàn ngược lại.)

Chúng tôi đã dự đoán rằng hoạt động sẽ tăng lên một chút trong quý 1, bắt đầu với xây dựng chậm khi chính phủ ban hành chính sách nhà ở mới, lãi suất giảm và nhập cư tiếp tục. Quý 1 ổn định về doanh số và ra mắt và, mặc dù việc giảm lãi suất bị kéo đến tháng Sáu (trái ngược với thời gian biểu tháng Tư mà chúng tôi đã dự đoán), các nhà phát triển đã tung ra lượng cung nhà lớn nhất trong quý 2, mặc dù nhu cầu thấp hơn dự kiến.

Các cấp chính quyền tham gia

Việc cắt giảm lãi suất không kịp diễn ra vào mùa xuân mà lại rơi vào ngay trước khi mùa hè bắt đầu, khiến những người mua nhà vẫn đang gặp khó khăn lựa chọn thái độ chờ đợi và quan sát, hướng sự chú ý của họ sang mùa thu. Đúng như dự đoán, tất cả các cấp chính quyền đều đã tham gia vào cuộc chơi này, nhưng – như chúng ta sớm nhận thấy – kết quả mang lại tiêu cực nhiều hơn tích cực. Một câu chuyện điển hình bao gồm một sự thay đổi rất cần thiết, nhưng sau đó lại bị phản tác dụng bởi một chính sách gây trở ngại tương đương hoặc lớn hơn, trong khi việc tăng thuế (thay vì giảm thuế) lại được đưa ra bàn thảo.

Một ví dụ từ bờ biển phía tây như sau: Chính quyền cấp tỉnh đã cập nhật quy tắc xây dựng để cho phép xây dựng cầu thang đơn trong các tòa nhà thấp tầng nhằm tăng hiệu quả, nhưng ngay sau đó lại đưa ra các yêu cầu về khả năng tiếp cận đối với 100% các căn hộ – những yêu cầu sẽ ngăn chặn các dự án phát triển do chi phí khổng lồ và những tác động về quy mô. Đây chỉ là một trong số nhiều ví dụ mà chúng ta đã thấy trên toàn quốc, xác nhận rằng các nhà hoạch định chính sách không hề biết cách thức hoạt động thực sự của thị trường nhà ở.

Sự kết hợp giữa A) chính sách quản lý cho thuê chặt chẽ, ngăn chặn việc tăng giá thuê tương ứng với chi phí ngày càng tăng và B) các cuộc tấn công mạnh mẽ chống lại việc cho thuê ngắn hạn gần như đã ngăn chặn người mua là nhà đầu tư, và không giúp ích nhiều cho việc giảm bớt các vấn đề về nguồn cung – như các tiêu đề báo chí khác đã đưa tin, những loại hình nhà ở đó không phải là thứ mà các gia đình cần. Đồng thời, nếu không có nhà đầu tư, việc thực hiện bán trước trở nên rất rủi ro và rất khó khăn. Vì vậy, nhiều nhà phát triển đã hoàn toàn dừng lại, trong khi những người khác chấp nhận rủi ro nhỏ hơn, dẫn đến sự suy giảm về quy mô trung bình của các dự án được khởi công.

Trên khắp Canada, dường như chính quyền thành phố, tỉnh và liên bang đã tham gia vào lĩnh vực nhà ở, những lợi ích cạnh tranh của họ tạo ra nhiều gián đoạn và tê liệt hơn là lợi ích. Động thái dễ dàng là cắt giảm thuế – chiếm khoảng 30% giá của một ngôi nhà mới – đã không được đưa ra bàn thảo. Ấn tượng về hành động và những lời lẽ kích động nỗi sợ hãi điển hình về "ông kẹ" tư bản đã thúc đẩy các cuộc bầu cử khu vực trên khắp đất nước, khi phiếu bầu được ưu tiên hơn nguồn cung nhà ở. Bất kể quan điểm chính trị của mỗi người là gì, nhìn về phía trước, chúng ta chỉ có thể hy vọng vào một nền tảng ổn định hơn cho các nhà phát triển để lập kế hoạch, cho phép sự tiến lên phía trước.

Giá không giảm, Dự án không thành

Với chính sách nhà ở đáng ngờ, việc cắt giảm lãi suất bị trì hoãn và nền kinh tế Canada ngày càng suy yếu (và ngày càng mang tính xã hội chủ nghĩa), những dự đoán và hy vọng của chúng tôi cho nửa cuối năm đã không thành hiện thực. Trên thực tế, mọi thứ trở nên tồi tệ hơn. Tồi tệ hơn rất nhiều. Chúng tôi chứng kiến ít giao dịch mua bán hơn và ít đơn vị được đưa ra thị trường hơn. Về số liệu, chúng tôi thấy số lượng giao dịch giảm 30% trên số lượng đơn vị được ra mắt giảm 43% trong nửa cuối năm 2024, so với sáu tháng đầu năm. (Hơn nữa, năm 2023 đã khó khăn rồi, và doanh số bán thông qua hệ thống của chúng tôi trong năm nay vẫn giảm 30% so với cùng kỳ năm trước.)

Bạn không cần phải là một nhà toán học để thấy rằng các chính sách của chính phủ chắc chắn không làm tăng số lượng nhà ở (như đã hứa). Nếu dữ liệu là chưa đủ đối với bạn, bằng chứng lớn hơn có thể được tìm thấy ở việc tiếng nói của các nhà phát triển trở nên lớn như thế nào trong sáu tháng qua, khi các nhóm vận động hành lang được tổ chức ở cả phía đông và phía tây để cố gắng đưa tiếng nói của họ đến các phòng chính sách.

Chúng tôi đã bình luận về việc đóng cửa các dự án vào năm ngoái, và khó khăn vẫn tiếp tục kéo dài đến năm 2024, như chúng tôi đã dự đoán. Điều thú vị là, câu chuyện lớn hơn của năm nay là việc quản lý tài sản được tòa án chỉ định (receiverships), gây ra bởi lãi suất nghiệt ngã ở cấp độ nhà phát triển khi nhiều nhà phát triển cấp ba và nhỏ hơn bị phá sản với các dự án mà, trong một số trường hợp, không vượt qua được giai đoạn đất đai, trong khi những dự án khác đã bán hết và đang được xây dựng tốt nhưng không thể cầm cự đến khi hoàn thành. Mặc dù gây chấn động về tổng số tiền, những câu chuyện này ngày càng nhiều, nhưng không bao giờ đến được với các công ty hàng đầu, những người đã xoay sở để vượt qua cơn bão này… cho đến nay.

Chúng ta sẽ thấy một vài tổ chức cho vay trở thành nhà phát triển vào năm 2025, vì giờ đây họ có lượng lớn đất đai và tài sản phát triển từ các dự án mà họ đã tịch thu.

Về giá cả: Chúng không giảm và sẽ không giảm. Chúng tôi đã nói điều đó nhiều lần trong vài năm qua — mặc dù giá trên mỗi đơn vị đã giảm ở một số khu vực, giá trung bình mà mọi người chi trả để sở hữu một ngôi nhà mới tiếp tục tăng, mặc dù chậm. Năm nay cũng không khác. Các khu vực có giá cao hơn chỉ đơn giản là ngừng ra mắt dự án, và giá ở các khu vực ngoại ô tiếp tục tăng do chi phí cao hơn. Theo quy tắc, chúng tôi thấy giá ở hầu hết các khu vực hiện trên 1.000 đô la một foot vuông, và được giữ dưới 1.250 đô la một foot vuông để đạt được bất kỳ loại hấp thụ nào. Các sản phẩm nhà khung gỗ ở ngoại ô nằm cách xa trung tâm thành phố hiện có giá từ 800 đến 1.000 đô la một foot vuông.

Lạm phát - 1. Khả năng chi trả - 0.

Tóm lại, năm 2024 chứng kiến nguồn cung ra thị trường ít hơn, doanh số bán ít hơn, tốc độ hấp thụ chậm hơn rất nhiều và một ngành công nghiệp đang mất việc làm và năng suất trong bối cảnh khủng hoảng nhà ở. Tâm lý chung là sự kiệt quệ. Người mua ở yên, các nhà phát triển cũng vậy, duy trì khả năng kiểm soát nguồn cung một cách hoàn hảo, hạn chế việc ra mắt dự án với độ chính xác của một tay đua IndyCar. Vậy, chúng ta sẽ đi đâu từ đây?

Looking Ahead (And… Up?)

Nhìn về phía trước (Và… Đi lên?)

Như chúng tôi đã chia sẻ, doanh số bán đã tăng lên sau đợt cắt giảm lãi suất vào tháng 10, điều này dường như đã kéo lãi suất và niềm tin vào một ngưỡng có ý nghĩa. Tính đến giữa tháng 12, chúng ta vừa nhận được thêm 50 điểm cơ bản nữa, và chúng ta dự kiến sẽ nhận thêm 25 điểm cơ bản vào đầu năm 2025. Mọi thứ trở nên không chắc chắn sau đó, nhưng các dự đoán hiện tại cho thấy lãi suất qua đêm sẽ giảm xuống còn khoảng 2,5% trước mùa hè năm 2025, điều này sẽ mang lại sự nới lỏng rất cần thiết cho chi phí, với những tác động tích cực đến cả cung và cầu.

Giá sẽ tiếp tục tăng chậm, để theo kịp áp lực chi phí tiếp tục gia tăng do việc chính phủ tăng cường thu thuế. Việc cắt giảm lãi suất có thể sẽ làm tăng tốc độ hấp thụ, mặc dù chúng tôi dự kiến doanh số bán sẽ vẫn được đo lường cẩn thận trong suốt năm 2025, với nửa đầu năm được dành để giải quyết nguồn cung hiện có. Nguồn cung mới đóng gần đây và hiện có sẽ tiếp tục mang lại những giao dịch tốt, vì những người bán đó sẽ rất muốn bán – điều này sẽ giúp xây dựng động lực cho nửa cuối năm. British Columbia (BC) sẽ bắt đầu năm mạnh mẽ hơn Ontario và sẽ tiếp tục tốc độ đó, với Ontario dự kiến sẽ tìm thấy một chỗ đứng vào cuối năm – chúng tôi hy vọng vậy.

Chúng tôi không nhìn thấy sẽ có nhiều hoạt động ở trung tâm Vancouver hoặc Toronto, vì chúng tôi dự đoán xu hướng chuyển ra ngoài và mật độ dân số tăng lên ở vùng ngoại ô sẽ tiếp tục. Ở phía tây, chúng ta sẽ thấy nhiều tòa tháp bê tông hơn ở các trung tâm ngoại ô, cộng với sự chuyển dịch từ nhà phố sang căn hộ khung gỗ, để tìm mức giá phải chăng ở những địa điểm này. Ở phía đông, các khu dân cư từng là nhà riêng lẻ sẽ nhường chỗ cho nhà phố và căn hộ thấp tầng, với số lượng nhà trung tầng ngày càng tăng dọc theo các hành lang đô thị hơn.

Những yếu tố bất ngờ

Hai yếu tố bất ngờ cần theo dõi là A) các chính sách gây bất lợi hơn và B) mối đe dọa về sự suy giảm dân số.

Sự điên rồ của chính phủ liên bang và việc họ "khám phá" về thuế đất trống, theo quan điểm của tôi, sẽ là một đòn chí mạng gần như ngay lập tức đối với ngành công nghiệp nhà ở. Nếu họ bỏ qua tất cả các đánh giá hợp lý — như họ có xu hướng làm — và thực sự thông qua một điều gì đó như thế này, những mảnh vỡ sẽ rất lớn và lan rộng, đảo ngược bất kỳ dự đoán tích cực nào được nêu ở trên.

Về sự suy giảm dân số và nhập cư: ai có thể nghĩ rằng chúng ta sẽ ở vào tình cảnh như bây giờ? Với việc chính phủ liên bang bật tắt chính sách nhập cư như một công tắc đèn, tôi không thể đoán được điều gì sẽ xảy ra tiếp theo, và tôi nghi ngờ rằng tác động sẽ cần một thời gian để thể hiện.

Điều tôi có thể nói là, có một rủi ro rất thực tế là Thế hệ Baby Boomer bắt đầu chết với số lượng rất lớn khi họ gần đến độ tuổi trung bình tử vong ở Canada: 81. Nếu điều này xảy ra, và kết hợp với việc thắt chặt nhập cư quá mức do áp lực từ phía nam biên giới (ý chỉ Hoa Kỳ), chúng ta có thể thấy sự suy giảm dân số đáng kể trong vài năm tới — và tình trạng dư cung ở một số loại hình nhà ở và khu vực sẽ ảnh hưởng nặng nề đến các phân khúc này. Những ngôi nhà riêng lẻ cũ hơn ở vùng nông thôn và nhà nghỉ mát ở các địa điểm cấp hai hiện lên trong tâm trí. Điều này sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung của bất kỳ công trình xây dựng mới nào ở các khu vực bị ảnh hưởng với các hiệu ứng lan tỏa trên toàn bộ chuỗi cung ứng nhà ở.

Tin tốt là, có những dấu hiệu tích cực, được thúc đẩy bởi việc cắt giảm lãi suất, có thể giúp trên con đường đưa nguồn cung trở lại mức bình thường. Mặt khác, chúng ta phải tìm cách buộc các chính phủ chịu trách nhiệm về một số chính sách quản lý khủng hoảng tồi tệ nhất mà chúng ta từng thấy.

Lời kêu gọi hành động

Tôi không thể nói giảm đi tầm quan trọng của nó: ngành công nghiệp nhà ở đã có thể mang lại một dòng cung ổn định ra thị trường trong nhiều năm, bất chấp các vấn đề về khả năng chi trả ngày càng gia tăng đã tồn tại trong nhiều thập kỷ. Và bây giờ, trong cuộc khủng hoảng nhà ở tồi tệ nhất mà chúng ta từng thấy, nguồn cung ít hơn bao giờ hết, ngành công nghiệp đang mất việc làm và năng suất kinh tế, và các chính phủ của chúng ta thường xuyên đưa ra thông báo để tuyên bố điều ngược lại — điều đó hoàn toàn không đúng.

Nếu bạn đã đọc đến đây, và bạn hy vọng thấy những dự đoán tích cực của chúng tôi thành hiện thực, tôi khuyến khích bạn gửi thư cho các đại diện chính phủ cấp thành phố, tỉnh và liên bang của bạn và yêu cầu giảm thuế nhà ở, và yêu cầu họ tham gia với ngành công nghiệp — chiếm 95% tổng số nhà ở mới — vào các giải pháp của họ. Như Beau Jarvis từ Wesgroup đã nói trong bức thư ngỏ của mình cho Chrystia Freeland, “Khi đối mặt với hạn hán, chính phủ cung cấp trợ cấp và tín dụng thuế để hỗ trợ sản xuất lương thực. Lĩnh vực nhà ở, trên thực tế, đang ở trong một ‘cơn hạn hán’ tương tự. Tuy nhiên, thay vì đưa ra các ưu đãi, chính phủ lại đề xuất một loại thuế khác.”

Dựa trên việc lãi suất giảm, năm 2025 có thể là một năm bước ngoặt — miễn là các chính phủ không cản trở. Hoặc thậm chí tốt hơn, nếu họ tránh xa nó.

Bài viết này được viết bởi Ben Smith, Chủ tịch của AVESDO: một công ty phần mềm Canada khai thác sức mạnh của dữ liệu để giúp các chuyên gia bất động sản đưa ra quyết định bán hàng tốt hơn, nhanh hơn và có thông tin hơn.

© 2024 Storeys

Bản tiếng Việt của The Canada Life