Nhu cầu thuê nhà đang tăng lên, nhưng tiền thuê nhà thường cũng đắt đỏ như các khoản thanh toán thế chấp

Cuộc khủng hoảng nhà ở của Canada đang giữ nhiều người có nguyện vọng sở hữu nhà ở lại thị trường cho thuê, vì những thách thức về khả năng chi trả và tình trạng thiếu nguồn cung khiến việc mua nhà ngày càng trở nên khó khăn.

Một báo cáo mới từ RE/MAX Canada đã chỉ ra cách giá nhà tăng vọt, các yêu cầu cho vay chặt chẽ và tăng trưởng dân số kỷ lục đã khiến nhiều người mua nhà lần đầu tiên không thể sở hữu nhà.

"Khả năng chi trả vẫn là, cho đến nay, rào cản lớn nhất đối với việc sở hữu nhà trên khắp cả nước," Chủ tịch RE/MAX Canada, Christopher Alexander, cho biết. "Với giá trung bình của một ngôi nhà ở hầu hết các thị trường Canada tăng hơn gấp đôi từ năm 2006 đến năm 2021, những người mua nhà lần đầu đang gặp khó khăn.

"Giá thuê vẫn ở trên mức lịch sử, chi phí sinh hoạt cao và tiền lương không theo kịp tốc độ tăng trưởng giá cả đặt ra một thách thức nghiêm trọng đối với những người mua nhà hy vọng tích lũy đủ tiền đặt cọc."

Báo cáo chỉ ra một loạt các yếu tố thúc đẩy sự thay đổi này. Giá nhà tăng cao, quy tắc đủ điều kiện thế chấp khắt khe hơn và tình trạng thiếu nguồn cung liên tục đã khiến những người trẻ Canada khó gia nhập thị trường nhà ở hơn. Đồng thời, nhu cầu về nhà cho thuê đã tăng vọt, giữ cho giá thuê cao và khiến người thuê nhà càng khó tiết kiệm tiền đặt cọc hơn.

Tại sao việc sở hữu nhà ngày càng vượt quá tầm với

Đối với nhiều người muốn mua nhà, trở ngại lớn nhất là thiếu khả năng chi trả. Bài kiểm tra căng thẳng thế chấp của OSFI (Văn phòng Giám sát các Tổ chức Tài chính), yêu cầu người vay phải đủ điều kiện với tỷ lệ cao hơn hai điểm phần trăm so với tỷ lệ thế chấp được chấp nhận, đã khiến người mua khó đảm bảo tài chính hơn. Bài kiểm tra được giới thiệu vào năm 2018 để hạ nhiệt một thị trường quá nóng, nhưng Alexander cho biết hiện nó đã không còn hữu ích.

"Với các điều kiện cần thiết cho sự can thiệp không còn tồn tại, nhu cầu chính phủ giám sát người mua nhà tiềm năng là sự trùng lặp khi các ngân hàng và tổ chức cho vay đã có cơ chế để làm điều đó," ông giải thích.

Chi phí phát triển cao và phí đô thị cũng làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng khả năng chi trả. Tại các thành phố lớn như Toronto, Vancouver và Hamilton, các nhà phát triển đang phải đối mặt với mức phí cao kỷ lục khiến các dự án nhà ở mới tốn kém hơn để xây dựng. Theo Nghiên cứu So sánh Chuẩn mực Đô thị của Hiệp hội Các Nhà xây dựng Nhà ở Canada, phí phát triển của Toronto đã đạt mức cao nhất mọi thời đại là 189.325 đô la Canada mỗi đơn vị vào năm 2022, tăng 21% so với năm 2020.

Các thành phố khác cũng chứng kiến sự tăng vọt tương tự:

Hamilton: 61.431 đô la Canada mỗi đơn vị (+49% kể từ năm 2020)

Vancouver: 61.414 đô la Canada mỗi đơn vị (+29%)

Ottawa: 46.320 đô la Canada mỗi đơn vị (+11%)

Calgary: 42.800 đô la Canada mỗi đơn vị (+15%)

Những chi phí gia tăng này, kết hợp với các quy tắc phân vùng hạn chế và quy trình phê duyệt chậm chạp, đã khiến các nhà xây dựng nản lòng trong việc tăng nguồn cung nhà ở, làm trầm trọng thêm sự mất cân bằng giữa cung và cầu.

Tiền thuê nhà tiếp tục leo thang

Khi giá nhà tiếp tục tăng, ngày càng có nhiều người Canada lựa chọn, hoặc bị buộc phải, thuê nhà. Theo Báo cáo Tiền thuê nhà Rentals.ca-Urbanation tháng 1 năm 2025, tiền thuê trung bình toàn quốc đã giảm nhẹ xuống còn 2.109 đô la Canada vào tháng 12 năm 2024, nhưng tỷ lệ vẫn ở mức cao trong lịch sử ở hầu hết các thành phố lớn.

Vancouver: 2.512 đô la Canada cho một căn hộ một phòng ngủ (đắt nhất ở Canada)

Toronto: 2.360 đô la Canada

Halifax: 2.030 đô la Canada

Ottawa: 2.012 đô la Canada

Hamilton: 1.723 đô la Canada

Calgary: 1.606 đô la Canada

Trong nhiều trường hợp, thuê nhà cũng đắt đỏ như sở hữu nhà. Ratehub.ca ước tính rằng việc sở hữu một ngôi nhà trị giá 600.000 đô la Canada ở Khu vực Đại Toronto (dựa trên khoản trả trước 10% và lãi suất cố định 5 năm là 4,1%) sẽ tốn khoảng 2.665 đô la Canada mỗi tháng - chỉ hơn một chút so với chi phí thuê một căn hộ một phòng ngủ.

"Những người hy vọng tham gia thị trường nhà ở lần đầu tiên đã bị mắc kẹt ở giữa, không có khả năng mua, khi họ tiếp tục thuê với mức giá ngang bằng với chi phí sở hữu thế chấp ở nhiều thành phố," báo cáo nêu rõ.

Sự gia tăng dân số

Sự tăng trưởng dân số kỷ lục của Canada chỉ làm tăng thêm tình trạng khủng hoảng nhà ở. Từ năm 2006 đến năm 2021, dân số cả nước đã tăng 17,4%, thêm 5,67 triệu cư dân. Tăng trưởng đặc biệt mạnh ở các khu vực đô thị lớn:

Calgary: +36,8% (414.693 cư dân mới)

Vancouver: +26,5% (581.381)

Ottawa-Gatineau: +26% (244.058)

Toronto: +21,3% (1.136.564)

Halifax: +18,2% (74.369)

Hamilton: +13,6% (98.138)

"Nếu bạn tính đến sự tăng trưởng nhanh chóng từ năm 2021 đến năm 2024, khi ghi nhận thêm mức tăng dân số hai con số ở Vancouver, Calgary, Ottawa, Toronto, Hamilton và Halifax, thì áp lực lên thị trường nhà ở Canada là rất rõ ràng và áp lực dự kiến sẽ không giảm bớt," Alexander nói.

Cơ quan Thống kê Canada dự kiến dân số Canada có thể đạt 52,5 triệu vào năm 2050, điều đó có nghĩa là tình trạng thiếu nhà ở có thể sẽ tiếp diễn trừ khi có những thay đổi chính sách lớn được thực hiện.

Liệu Chính sách Có Thể Giải quyết Khủng hoảng Nhà ở?

Trong khi khả năng chi trả nhà ở là một vấn đề ngày càng gia tăng trong nhiều năm, báo cáo lập luận rằng các quyết định chính sách trong quá khứ đã khiến người mua nhà lần đầu gia nhập thị trường khó khăn hơn, chứ không dễ dàng hơn.

Năm 2006, CMHC đã nới lỏng các quy tắc thế chấp, cho phép thời gian trả nợ 40 năm, thế chấp không cần trả trước và các khoản vay chỉ trả lãi. Kết quả? Một thị trường nhà ở phá kỷ lục vào năm 2007. Tuy nhiên, đến năm 2012, chính phủ liên bang đã bắt đầu thu hồi các ưu đãi này, đưa ra các hạn chế cho vay khắt khe hơn khiến việc sở hữu nhà trở nên khó tiếp cận hơn kể từ đó.

Toronto vẫn là thành phố duy nhất của Canada có thuế chuyển nhượng đất kép, làm tăng thêm hàng nghìn đô la vào chi phí mua nhà. Các thành phố khác, bao gồm Halifax và Hamilton, đã cân nhắc giới thiệu các loại thuế tương tự. Trong khi đó, Calgary tiếp tục chứng kiến sự di cư mạnh mẽ do thị trường nhà ở giá cả phải chăng hơn và không có thuế chuyển nhượng đất ở cả cấp thành phố và cấp tỉnh.

Khi khả năng chi trả trở nên tồi tệ hơn và việc sở hữu nhà trở nên khó nắm bắt hơn, RE/MAX Canada cảnh báo rằng Canada có thể đang chuyển sang một nền văn hóa thuê nhà vĩnh viễn - một sự tương phản rõ rệt với sự nhấn mạnh lâu dài của đất nước về quyền sở hữu nhà.

Nếu không có hành động khẩn cấp về nguồn cung nhà ở, chi phí phát triển và quy tắc đủ điều kiện thế chấp, người mua nhà lần đầu sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong việc thâm nhập thị trường, và nhu cầu thuê nhà sẽ vẫn ở mức cao kỷ lục.

"Giấc mơ sở hữu nhà đang xói mòn hơn nữa và nhanh hơn khả năng tiết kiệm của họ," Alexander nói. "Gần như không thể đối với một số người mua, ngay cả khi có công việc ổn định, lương cao."

©2025 Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life