Nguồn cung tăng vọt, tình trạng hỗn loạn thẩm định tiếp diễn, và nhiều chủ sở hữu đang mất tiền – nhưng chúng ta 'vẫn chưa thấy điều tồi tệ nhất'

Tổng cung căn hộ chung cư đang tăng vọt khắp Toronto khi các nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường và tìm cách loại bỏ những tài sản đang suy giảm, với sự bất ổn đang khuấy động thị trường cho thấy ít dấu hiệu chậm lại.

Tổng lượng niêm yết mới trên tất cả các phân khúc của thị trường nhà ở thành phố đã tăng 26% trong tháng 1 so với tháng trước và tăng vọt gần 49% so với cùng kỳ năm 2024, với các chuyên gia về thế chấp và bất động sản báo cáo một thời gian khó khăn cho người bán cố gắng loại bỏ những căn hộ họ đã mua.

Các vấn đề mà lĩnh vực căn hộ chung cư của Toronto đang phải đối mặt đã được ghi nhận rõ ràng. Những năm 2010s đánh dấu một kỷ nguyên vàng cho các nhà đầu tư, những người đã tận dụng làn sóng nhập cư cao và nhu cầu sống ở trung tâm thành phố bằng cách mua căn hộ chung cư và cho thuê hoặc bán để kiếm lợi nhuận lớn, nhưng thị trường đó đã thay đổi đáng kể trong bối cảnh hoạt động bán hàng giảm nhiệt nhanh chóng và lãi suất tăng vọt sau đại dịch.

Thị trường căn hộ chung cư xây dựng mới đang chịu gánh nặng chính của triển vọng ảm đạm đó, với nhiều người mua đã mua từ năm 2019 đến năm 2021 – khi giá căn hộ xây dựng mới gần đạt đỉnh – hiện đang rơi vào tình thế khó khăn khi kết quả thẩm định thấp hơn nhiều so với giá họ đã đồng ý trả nhiều năm trước.

Hơn nữa, việc lãi suất tăng kể từ năm 2022 có nghĩa là các khoản thanh toán thế chấp, trong nhiều trường hợp, hiện cao hơn tiền thuê nhà, và các nhà đầu tư đang mất tiền mặt .

"Bất cứ điều gì sau năm 2019 thực sự không được thẩm định hiện tại," Shabnam Gill, một nhà môi giới có trụ sở tại Toronto với Dove Mortgages, nói với Canadian Mortgage Professional. "Vì vậy, thẩm định là một vấn đề lớn hiện nay đối với những người đã mua căn hộ xây dựng trước khi hoàn thành và hiện đang đóng giao dịch.

"Vấn đề khác mà chúng ta đang gặp phải hiện nay là dòng tiền: Rất nhiều người đã mua căn hộ xây dựng trước khi hoàn thành chủ yếu cho mục đích đầu tư – vì vậy không chỉ họ đã mất tất cả vốn chủ sở hữu mà họ hy vọng sẽ tích lũy được cho đến nay, mà họ còn phải chi trả tiền túi để bù đắp sự thiếu hụt về dòng tiền – vì tiền thuê nhà không đủ trang trải các khoản thanh toán."

Theo Gill, ngoài vấn đề thẩm định, ngay cả việc đủ điều kiện vay thế chấp cũng dễ nói hơn làm đối với nhiều người vay mua nhà trong thời kỳ lãi suất thấp kỷ lục của đại dịch.

"Những người đã tham gia vào những giao dịch mua này vài năm trước có thể đã được chấp thuận trước với lãi suất 1,5%, 2%," bà nói. "Bây giờ họ đang gặp khó khăn trong việc đủ điều kiện khi lãi suất ở mức khoảng 4,5% đến 5%. Các tiêu chí đủ điều kiện và tỷ lệ đủ điều kiện đã thay đổi hoàn toàn."

Không có ánh sáng cuối đường hầm trong thị trường căn hộ chung cư của Toronto

Số lượng căn hộ xây dựng mới hoàn thành ở Khu vực Đại Toronto và Hamilton (GTHA) đã tăng từ 24.114 vào năm 2022 lên 29.800 vào năm 2024, theo Urbanation – nhưng doanh số bán đã giảm xuống chỉ còn 4.590 vào năm ngoái, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình 10 năm và hoạt động ảm đạm nhất trong gần ba thập kỷ.

Đáng lo ngại, cuộc khủng hoảng thẩm định đang càn quét thị trường có thể vẫn còn một chặng đường dài. "Một số căn hộ xây dựng mới hoàn thành hiện nay không được thẩm định theo giá trị [ban đầu] – nhưng chúng ta vẫn chưa chạm đến điều tồi tệ nhất," Joanna Lang, đối tác quản lý của Outline Financial, nói với CMP, "bởi vì nếu bạn nhìn vào giá bán căn hộ xây dựng mới và bán lại, chúng đang tiến đến đỉnh điểm vào tháng 11 năm 2021 và đạt đỉnh vào khoảng năm 2022 đối với thị trường căn hộ chung cư. Và sau đó lãi suất bắt đầu tăng vào tháng 3 và bắt đầu thay đổi từ đó.

"Nhưng điều bạn cần ghi nhớ: bất cứ điều gì sắp hoàn thành ngay bây giờ ở phía căn hộ xây dựng mới, đều được bán có lẽ từ bốn đến năm năm trước. Đó là loại giai đoạn [tiêu chuẩn] của một tòa nhà cao tầng. Vì vậy, những người đóng giao dịch vào năm 2024 hoặc 2025 là những người mua vào năm 2019-20. Những người đã mua với giá thậm chí còn cao hơn, họ vẫn chưa đến thời điểm đóng giao dịch."

Chủ sở hữu thoát khỏi cơn ác mộng căn hộ chung cư như thế nào?

Rất nhiều người mua đang phải dùng đến việc đưa căn hộ chung cư của họ vào thị trường chuyển nhượng, bán hợp đồng của họ cho một người mua mới và chuyển giao quyền nhận quyền sở hữu căn hộ khi hoàn thành.

Nhưng ngay cả điều đó cũng không phải là một giải pháp dễ dàng, theo Gill. "Rất khó để cố gắng đưa căn hộ chung cư của bạn vào chuyển nhượng và cố gắng loại bỏ nó theo cách đó, nhưng rất nhiều khách hàng đang tuyệt vọng cố gắng đi theo con đường đó. Trong một số trường hợp, tôi thậm chí còn thấy các khoản tiền gửi một phần bị mất," bà nói.

"Giả sử cho một giao dịch mua 550.000 đô la, họ sẵn sàng chuyển nhượng nó với giá 530.000 đô la và để người mua mới được giảm 20.000 đô la. Vì vậy, họ sẽ mất số tiền đó như một phần tiền gửi của họ. Có rất nhiều điều đó đang diễn ra."

Lang cho biết tâm lý của nhà xây dựng dường như đã xấu đi trên thị trường căn hộ chung cư của Toronto, với nguồn cung mới có khả năng cạn kiệt trong vài năm tới – có nghĩa là thị trường có khả năng phục hồi trước cuối thập kỷ này, ngay cả khi nó có thể là một chặng đường gập ghềnh từ bây giờ đến lúc đó.

Khả năng đó đang thuyết phục một số chủ sở hữu căn hộ xây dựng mới rằng việc vượt qua làn sóng hiện tại ngay cả khi điều đó có nghĩa là thua lỗ lớn trong ngắn hạn là xứng đáng, theo Gill. "Một số người mong đợi rằng, vì xây dựng đang bị tạm dừng ở trung tâm Toronto, giá trị cuối cùng sẽ phục hồi và sau đó họ sẽ có thể bán và trả hết tất cả các khoản nợ này," bà nói. "Những người khác không mấy lạc quan.

"Có một loại khách hàng lạc quan rằng họ sẽ đóng giao dịch, họ sẽ tự đặt mình vào tình trạng nợ nần quá mức và họ ổn với điều đó, nghĩ rằng họ sẽ có thể có được một tình huống tốt hơn sớm. Sau đó, có những khách hàng khác thậm chí không muốn chấp nhận rủi ro và họ nghĩ rằng việc bỏ tiền đặt cọc, mất 100.000 đô la và sau đó không phát sinh thêm dòng tiền mặt mỗi tháng để giữ tài sản đó là điều đúng đắn vì họ không muốn bị nợ nần quá mức."

Không có câu trả lời dễ dàng về hướng hành động đúng đắn – và vì người mua căn hộ xây dựng mới đã ký kết một thỏa thuận ràng buộc pháp lý với nhà phát triển để mua tài sản, lời khuyên của các nhà môi giới thế chấp cho khách hàng thường bắt đầu bằng ba từ: Hỏi luật sư của bạn.

"Chúng tôi không thể tư vấn cho họ về mặt pháp lý về những gì họ nên hoặc không nên làm," Gill nói. "Đó là tùy thuộc vào các luật sư để cho họ biết: Bạn có nên bỏ đi không? Bạn có nên giữ nó không? Rõ ràng, có rất nhiều sự không chắc chắn về việc liệu những giá trị này có phục hồi hay không."

©2025 Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life