Các khoản phí phát triển và thuế là chủ đề được cộng đồng xây dựng Canada bàn tán sôi nổi trong năm 2024.

Khi một năm nữa sắp kết thúc, thông điệp chính ít nhiều vẫn giữ nguyên: Canada cần xây thêm nhiều nhà – CÀNG SỚM CÀNG TỐT.

Mặc dù đó dường như là một giải pháp tự nhiên cho cuộc khủng hoảng nguồn cung nhà ở không ngừng của đất nước, nhưng không có gì bí mật khi những rào cản đối với kỳ công này rất nhiều trong năm 2024. Chúng bao gồm lãi suất cao, chi phí xây dựng đắt đỏ, tình trạng thiếu hụt lao động và – có lẽ đáng chú ý nhất, đặc biệt là ở những nơi như Toronto và Vancouver – phí phát triển cực kỳ cao.

Trên thực tế, phí và thuế dường như chiếm ưu thế trong các cuộc thảo luận trong ngành phát triển và tiền xây dựng (và hơn thế nữa) vào cuối năm. Brad Jones, Phó Chủ tịch Cấp cao về Phát triển tại Wesgroup Properties, người đã dẫn đầu một chiến dịch viết thư vào mùa thu này chống lại việc tăng giá sắp tới đối với phí phát triển do Metro Vancouver Regional District thu, cho biết: “Phí phát triển là một chủ đề lớn, nhưng tôi nghĩ điều đáng chú ý nhất là cuộc trò chuyện đã chuyển ra ngoài ngành. Có nhiều diễn ngôn công khai hơn bao giờ hết về gánh nặng cực đoan của các khoản phí, lệ phí và thuế của chính phủ đối với nhà ở mới – nó xuất hiện trên tin tức, nó đang được thảo luận tại Hạ viện.”

Thực tế

Các khoản phí và thuế của thành phố đã tăng với tốc độ không bền vững, một tốc độ mà thị trường đơn giản là không thể hấp thụ.

Justin Sherwood, Phó Chủ tịch Cấp cao, Truyền thông và Quan hệ Các bên Liên quan tại Hiệp hội Xây dựng và Phát triển Đất đai (BILD), cho biết: “Nếu bạn coi đó là một ngôi nhà bình thường; bạn có chi phí đất đai, chi phí vật liệu, chi phí nhân công, tất cả các chi phí chuyên môn liên quan đến việc xây dựng ngôi nhà, và sau đó bạn có các khoản phí và thuế của chính phủ, bao gồm phí và lệ phí của thành phố. Phí của thành phố đã tăng lên một cách chóng mặt. Khi bạn ở trong tình huống giá nhà thấp hơn – bởi vì chúng ta đang ở trong một thị trường yếu hơn hiện tại – trong khi tất cả các chi phí khác của bạn đều tăng cao, bao gồm cả các khoản phí của thành phố này, thì việc cấp vốn cho dự án của bạn và làm cho nó khả thi về mặt kinh tế trở thành một thách thức.”

Môi trường hiện tại là môi trường mà doanh số bán chậm chạp đã dẫn đến khởi công chậm lại và cuối cùng là đình trệ các ngôi nhà mới trên thị trường.

Matt Young, chủ tịch kiêm giám đốc điều hành của Republic Developments, cho biết: “Khi thị trường chậm lại vào năm ngoái, tôi nghĩ ngành công nghiệp cuối cùng đã tỉnh ngộ và nhận ra hệ thống đã dần bị phá vỡ nhưng đã bị che giấu đằng sau lãi suất thấp. Khi lãi suất tăng lên và nhu cầu chậm lại, chúng tôi nhận ra giá cả cần được điều chỉnh, nhưng để làm được điều đó, mô hình tính chi phí cũng cần được điều chỉnh. Với thuế chiếm gần 30% giá trị một căn hộ trung bình, đó là nơi rõ ràng cần xem xét.”

Nghiên cứu So sánh Thành phố GTA của BILD, được công bố vào tháng 9, đã nêu bật một số số liệu gây sốc. Không có gì đáng ngạc nhiên, nó tiết lộ rằng số lượng hồ sơ đăng ký đã giảm mạnh trong hai năm qua ở GTA, kể từ khi đạt đỉnh vào năm 2021. Mặc dù những thứ như lãi suất cao, thời gian kéo dài và chi phí chậm trễ đã góp phần vào điều này, nhưng phí phát triển tăng nhanh chắc chắn không giúp ích gì. Như báo cáo nêu bật, phí của thành phố ở GTA đã tăng một khoản khó nuốt là 42.000 đô la trên mỗi căn đối với một dự án thấp tầng và 32.000 đô la trên một căn trong một dự án cao tầng kể từ nghiên cứu năm 2022. Trong khi đó, phí căn hộ đã tăng 32.000 đô la lên 122.387 đô la. Tổng phí của thành phố trên mỗi căn dao động từ khoảng 102.000 đô la ở Bradford West Gwillimbury đến mức cao nhất là hơn 195.000 đô la ở Thành phố Toronto (Toronto) đối với một dự án thấp tầng.

Nguồn: BILD

Tình hình không khá hơn nhiều ở British Columbia (BC), nơi nổi tiếng với giá cả đắt đỏ. Jones của Wesgroup chỉ ra tác động kết hợp của Thuế Lãi vốn Liên bang và việc tăng phí chi phí phát triển của Metro Vancouver. Theo một báo cáo gần đây được công bố bởi Hiệp hội Xây dựng Nhà ở Vancouver (HAVAN), tại Vancouver, phí phát triển đã tăng 20,5% đối với nhà ở riêng lẻ, 20,4% đối với nhà phố và 20,4% đối với căn hộ chung cư kể từ năm 2023. Đáng chú ý, phí phát triển của Langley Township đã tăng mạnh 81,2% đối với nhà ở riêng lẻ, 79,2% đối với nhà phố và 46,1% đối với căn hộ chung cư.

Jones nói: “Do những thay đổi này, nhiều bất động sản thương mại hiện có, chưa được sử dụng hết trong khu vực hiện có giá trị cao hơn ở trạng thái hiện tại so với các cơ hội tái phát triển theo chính sách TOD cấp tỉnh mới. Điều này ngăn cản các chủ đất theo đuổi việc tái phát triển, hạn chế đất có sẵn cho nhà ở mới. Đối với các địa điểm mà nhà phát triển đã sở hữu, thị trường đang yếu, vì vậy rất khó để tiến lên. Nhưng nếu bạn không làm vậy, dự án có thể phải đối mặt với hàng triệu đô la phí mới bắt đầu vào năm 2025 nếu bạn không nhận được giấy phép xây dựng, vì vậy nó đang đẩy  rất nhiều dự án vào các điều kiện đầy thách thức.”

Jones nói rằng phí phát triển chỉ làm tăng thêm những thách thức bao gồm thời gian chờ trước khi bán 12 tháng ở BC, việc làm xây dựng giảm, đầu tư vốn vào nhà ở giảm và đồng đô la Canada suy yếu, tất cả những điều này khiến việc khởi động các dự án mới trở nên khó khăn hơn. Ở BC, các nhà phát triển cũng thường phải trả phí phát triển cho nhiều cấp chính quyền.

Jones nói: “Xây dựng nhà ở là rủi ro cao và lợi nhuận thấp. Chỉ cần giá nhà giảm 5% sẽ làm giảm lợi nhuận của nhà phát triển 40%; giảm 10% sẽ loại bỏ hoàn toàn lợi nhuận. Nếu chúng ta muốn xây dựng thêm nhà ở, chúng ta cần một môi trường khuyến khích đầu tư, không phải là môi trường đánh thuế đến mức đình trệ. Các thị trường khác ở Bắc Mỹ đã loại bỏ các rào cản và khuyến khích xây dựng nhà ở mới và đã thấy phản ứng của thị trường. Chính phủ của chúng ta cũng có các công cụ để làm điều đó.”

Hiện tại, số lượng nhà khởi công đang giảm trên cả nước, phần lớn là do phí phát triển. Young của Republic nói: “Chúng đã làm tê liệt ngành công nghiệp. Thật khó tin nhưng khi chúng ta thiếu nhà ở và lãi suất ở mức bình thường trong lịch sử ngày nay, nhà ở không nên yếu như hiện tại. Chi phí xây dựng nằm ngoài tầm kiểm soát và điều đó bắt đầu từ thuế và phí phát triển nặng nề.”

Số liệu mới được công bố đầu tuần này bởi Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) tiết lộ rằng tháng 11 đánh dấu tháng thứ ba số lượng nhà khởi công tăng trên toàn quốc, tuy nhiên, các số liệu vẫn quá thấp để đi theo hướng khôi phục khả năng chi trả nhà ở. Điều này theo sau mức giảm 22% vào tháng 8, đảo ngược mức tăng bất ngờ vào tháng 7.

Nguồn: BILD

Tại sao Điều này Quan trọng

Phí phát triển cao ngất ngưởng đồng nghĩa với việc nhà sẽ không được xây dựng; đơn giản là vậy. Việc các nhà phát triển xây nhà trong tình hình này đã trở nên không khả thi về mặt kinh tế, với năm 2024 không thiếu các dự án nhà ở mới bị hủy bỏ hoặc tạm dừng. Một báo cáo của Urbanation được công bố vào tháng 10 tiết lộ rằng tổng cộng 33 dự án chung cư ở khu vực GTA và Hamilton đang được tích cực bán đã được chuyển đổi thành cho thuê, bị tạm dừng hoặc bị đặt dưới sự quản lý tài sản. Để đưa điều này vào viễn cảnh, nếu các dự án này thành hiện thực như kế hoạch, chúng sẽ bổ sung 6.796 căn hộ chung cư cho thị trường.

Hơn nữa, với các dự án tiếp tục triển khai, bất chấp các khoản phí nặng nề, người dùng cuối là người về cơ bản phải gánh chịu chi phí thông qua giá nhà cao hơn. Chủ tịch RESCON, Richard Lyall, nói về phí phát triển cao: “Tác động đến người tiêu dùng là điều nặng nề nhất. Không nên quên rằng các thuật ngữ ‘phí phát triển’ và ‘tăng trưởng trả cho tăng trưởng’ hoàn toàn gây hiểu lầm. Người mua nhà mới và người thuê nhà đã phải gánh chịu sự gia tăng lớn về thuế, phí và lệ phí mà cuối cùng họ phải trả. Đối với các nhà xây dựng, điều này có nghĩa là các dự án mới phần lớn là ‘không có lãi’ vì chi phí đã vượt quá phạm vi chi trả.”

Vấn đề có vẻ không quá nghiêm trọng đối với cư dân thành phố trung bình, những người không thấy thiếu các căn hộ chung cư mới bóng bẩy xuất hiện trên đường phố thành phố giữa lúc nhiều công trình khác đang được xây dựng. Nhưng hầu hết các căn hộ chung cư này đã được lên kế hoạch, đề xuất và bán vào một thời điểm khác – một thời điểm mà lãi suất thấp một cách may mắn và phí phát triển vẫn ở mức hợp lý. Vì vậy, có thể thấy rằng các thành phố như Toronto hoặc Vancouver không hoạt động quá tồi tệ về mặt nguồn cung.

Hậu quả của tình hình ngày nay, một tình hình mà số lượng nhà khởi công năm 2024 hầu như dừng lại – sẽ không rõ ràng đối với cư dân thành phố trung bình trong vòng bốn đến năm năm kể từ bây giờ. Sau đó, chúng ta sẽ thấy rõ sự thiếu hụt các công trình xây dựng mới. Tất nhiên, dân số sẽ không ngừng tăng lên trong thời gian đó, đặc biệt là ở các trung tâm đô thị nhộn nhịp của Canada. Nghiên cứu Thành phố GTA của BILD cho thấy rõ ràng rằng khu vực này vốn đã không xây đủ nhà để đáp ứng tăng trưởng dân số. Trên thực tế, số lượng đơn vị nhà ở mới được khởi công cho mỗi người mới được thêm vào dân số ở Ontario và GTA là thấp nhất kể từ khi dữ liệu bắt đầu vào năm 1972.

Lyall nói: “Về cơ bản, chúng ta đã thất bại nặng nề trong việc quản lý tăng trưởng và xây dựng cơ sở hạ tầng hỗ trợ, bao gồm cả nhà ở mới. Việc các chính sách nhập cư được tạo ra mà không xem xét đến nhà ở và chăm sóc sức khỏe là điều gần như khó hiểu đối với một quốc gia phát triển.”

Đây là một vấn đề đối với tất cả mọi người – ngay cả những chủ nhà lâu năm đã thấy giá nhà của họ tăng giá rất nhiều trong những năm gần đây. Mike Moffatt, Nhà kinh tế và Giám đốc Cấp cao về Chính sách và Đổi mới tại Viện Thịnh vượng Thông minh (SPI), đã nhấn mạnh điểm này với STOREYS vào tháng trước khi ông nêu bật thực tế khắc nghiệt liên quan đến việc giảm số lượng công trình xây dựng mới và tác động của nó đến khả năng chi trả nhà ở nói chung.

Moffatt nói: “Một mặt, tôi sống trong một ngôi nhà đơn lập một gia đình, vì vậy một số người có thể nghĩ những người như tôi được hưởng lợi từ tình trạng khan hiếm nhà ở và giá cao. Nhưng tôi muốn con gái tôi cũng có khả năng mua một ngôi nhà và con bé sẽ không thể làm được điều đó nếu nhà ở khan hiếm. Bạn có thể thích tình trạng khan hiếm nhà ở với tư cách là một chủ nhà, nhưng có lẽ bạn muốn có một giáo viên tại trường học của con bạn và y tá trong bệnh viện. Vì vậy, chúng ta không thể đẩy tầng lớp trung lưu ra khỏi các thành phố của mình.”

Một Trang Sách từ Vaughan?

Tháng trước, Thành phố Vaughan đã mang đến cho ngành xây dựng một điều đáng bàn khi tuyên bố sẽ giảm mạnh mức phí phát triển để khuyến khích phát triển hơn nữa trong khu vực. Trước động thái này, khu vực Vaughan đang phát triển nhanh chóng có một số mức phí phát triển cao nhất ở GTA. Theo Thành phố, mức phí phát triển của Vaughan đã tăng chóng mặt 229% từ năm 2009 đến năm 2021 và thêm 66% kể từ năm 2018. Hội đồng thành phố cho rằng đã đến lúc cần phải thay đổi.

Thị trưởng Vaughan, Del Duca, cho biết trong một thông cáo báo chí: “Phí phát triển đã trở thành một gánh nặng thuế không công bằng đối với người mua nhà. Quá nhiều cư dân của chúng ta, đặc biệt là các gia đình trẻ trong cộng đồng, đã thấy giấc mơ mua một ngôi nhà gần nơi họ lớn lên biến mất hoàn toàn khi giá nhà tăng vọt ngoài tầm kiểm soát. Chúng ta đang có một cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở và đã đến lúc chúng ta cần thực tế về các giải pháp cần thiết để giải quyết nó. Quyết định ngày hôm nay của Hội đồng Vaughan về việc giảm mạnh phí phát triển của chúng ta trong tương lai gần là một bước đi mạnh mẽ đúng hướng. Tôi kêu gọi các đô thị khác noi gương chúng ta và làm điều đúng đắn.”

Theo Thành phố, mức phí phát triển cho một ngôi nhà thấp tầng một gia đình (đơn lập hoặc song lập) đã giảm gần một nửa so với mức trước đó là 94.466 đô la xuống còn 50.193 đô la.

Lyall nói: “Động thái này sẽ mang lại lợi ích cho người mua nhà, vì khoản tiết kiệm sẽ được chuyển cho người tiêu dùng. Một số người (chủ yếu là phe cánh tả) đã nói rằng các nhà xây dựng sẽ bỏ túi số tiền đó. Không đúng - ngành công nghiệp rất cạnh tranh. Một số chi phí xây dựng chính đang giảm theo thị trường. Nguồn cung đang giảm khi các dự án hiện tại hoàn thành và rất ít dự án mới bắt đầu (số liệu không nói dối!). Bên ngoài Vancouver, đặc biệt là trung tâm Ontario có phí tác động cao nhất ở Bắc Mỹ. Tỷ lệ thu nhập trên chi phí nhà ở đã vượt xa các tỷ lệ tương đương ở những nơi khác.”

Sherwood nói rằng ngành công nghiệp đang chú ý đến Vaughan và đánh giá cao các bước tích cực mà hội đồng thành phố đã thực hiện. Ông nói: “Tôi nghĩ bạn sẽ bắt đầu thấy sự khác biệt ở các khu vực pháp lý đã hạ thấp phí phát triển vì nó sẽ giúp các dự án khả thi hơn về mặt tài chính. Vì vậy, bạn sẽ bắt đầu thấy hoạt động xây dựng tăng lên ở các khu vực pháp lý đó. Trong vòng vài tháng, bạn sẽ bắt đầu thấy nhiều hoạt động phát triển hơn ở Vaughan. Các dự án đang gặp khó khăn có thể đột nhiên trở nên khả thi hơn về mặt tài chính và sẽ tiến triển.”

Giải pháp Thay thế là gì?

Khi nói đến việc phí leo thang, ngành công nghiệp đang yêu cầu hành động, nói một cách dứt khoát rằng điều này cần phải chấm dứt. “Hãy cắt giảm thuế và phí,” Young nói. “Hãy tạo không gian cho ngành phát triển đưa giá xây dựng mới phù hợp với giá bán lại. Chỉ vậy thôi.” Liên minh CANT của Young với hơn 30 nhà xây dựng nhà ở đã cam kết giảm giá từng đô la với bất kỳ khoản tiết kiệm thuế nào. “Vì vậy, nếu chính phủ và ngành công nghiệp hợp tác thực hiện các giải pháp, chúng ta sẽ cùng nhau giải quyết cuộc khủng hoảng này,” Young nói.

Sherwood chỉ ra rằng phí phát triển là một trong số ít các yếu tố chính sách có thể được thay đổi nhanh chóng. Ông nói: “Các chính phủ có thể quyết định giảm phí và thực hiện điều đó trong vài tuần. Mọi thứ khác phụ thuộc vào thị trường và mất nhiều thời gian hơn để điều chỉnh. Đây là đòn bẩy dễ nhất mà bạn có vì nó có thể được thay đổi trong vài tuần và có tác động đáng kể.”

Khi nói đến các giải pháp ngắn hạn, Jones nói rằng cần phải có ba điều xảy ra. Các khoản phí lớn, chẳng hạn như Thuế Chi phí Phát triển (DCL) — tên gọi của Thành phố Vancouver cho phí phát triển — và Phí Tiện ích Cộng đồng (CAC), nên được trả khi nhận nhà thay vì trả trước; việc tăng phí nên được đóng băng đối với các dự án đã được triển khai; và các khoản phí nên được liệt kê riêng trên các bảng kê khai khi kết thúc giao dịch, để người mua không phải trả GST hoặc Thuế Chuyển nhượng Đất ngoài các khoản phí này (chúng hiện được tính vào giá nhà).

Lý do biện minh cho việc phí phát triển leo thang, tất nhiên, là các quỹ được chuyển đến việc tạo và cải thiện cơ sở hạ tầng cần thiết để đáp ứng mật độ đô thị ngày càng tăng. Nhưng điều này không nên đặt lên vai các nhà phát triển, những tiếng nói đầy nhiệt huyết trong ngành cho biết. Vấn đề là cần một phương tiện thay thế để tài trợ cho cơ sở hạ tầng địa phương. Jones nói: “Khi thị trường đô thị của Canada tiếp tục thu hút cư dân mới, rõ ràng là mô hình tài trợ cho cơ sở hạ tầng mới đã lỗi thời. Việc đặt các chi phí này chỉ lên người mua nhà mới là không còn bền vững.”

Vậy, giải pháp thay thế là gì? Về lâu dài, Jones nhấn mạnh sự cần thiết của một mô hình tài trợ tăng trưởng mới cho thị trường đô thị. Ông nói: “Hơn 40% người nhập cư gần đây đến Canada định cư ở Metro Vancouver hoặc GTA, khiến sự tăng trưởng này trở nên thiết yếu đối với chiến lược kinh tế của Canada. Tuy nhiên, nếu không có đầu tư tương xứng vào cơ sở hạ tầng, các khu vực này phải đối mặt với những thách thức ngày càng tăng. Chính phủ liên bang được hưởng lợi nhiều nhất từ thuế đối với nhà ở mới nhưng không tái đầu tư đầy đủ vào cơ sở hạ tầng. Một mối quan hệ đối tác tài trợ tốt hơn là rất quan trọng.”

Đã đến lúc phân bổ chi phí cơ sở hạ tầng, ông nói. Jones nói: “Giảm phí phát triển và phân bổ chi phí cơ sở hạ tầng, vì chúng mang lại lợi ích cho tất cả mọi người, cho dù thông qua thuế tài sản hay mô hình tiện ích, sẽ phân bổ chi phí phù hợp hơn so với mô hình tính phí người mua nhà mới. Ngoài ra, việc giảm phí và phân bổ chi phí cơ sở hạ tầng cho tất cả những người thụ hưởng – cho dù thông qua thuế tài sản hay mô hình dựa trên tiện ích – tạo ra một hệ thống công bằng hơn. Cách tiếp cận này tránh được mô hình hiện tại, vốn đặt gánh nặng không cân xứng lên người mua nhà mới.”

Tương tự, Lyall nói rằng chúng ta cần phải đảo ngược những mức tăng lớn mà chúng ta đã thấy trong những năm gần đây về thuế, phí và lệ phí đã “bùng nổ một cách không kiểm soát vượt quá thu nhập.” Thứ hai, ông chỉ ra vấn đề muôn thuở về thủ tục hành chính rườm rà và thời gian phê duyệt kéo dài đối với các dự án mới. Cuối cùng, Lyall cũng chỉ ra sự cần thiết của một “hệ thống quản lý tăng trưởng hoàn toàn mới với công thức tài trợ có thể dự đoán để hỗ trợ cơ sở hạ tầng liên quan đến tăng trưởng” nên được chia sẻ giữa chính quyền tỉnh và liên bang.

Sherwood nói rằng người mua nhà đang bị yêu cầu trả nhiều hơn phần công bằng của họ và không nên phải gánh chịu gánh nặng không cân xứng để trả cho các dịch vụ mà mọi người trong thành phố được hưởng. Sherwood nói: “Hai khu vực pháp lý duy nhất ở Canada sử dụng phí phát triển là BC và Ontario, và họ có hai giá trị tài sản trung bình cao nhất trong cả nước. Các khu vực pháp lý khác có các phương tiện khác để tài trợ cho cơ sở hạ tầng công cộng.” Ông chỉ ra việc Quebec sử dụng mô hình tiện ích thành phố cho hệ thống nước thải của tỉnh, và Hoa Kỳ, nơi họ sử dụng mô hình phát triển do cộng đồng điều khiển (CDD). Sherwood nói: “Các khoản phí chỉ bằng một phần nhỏ so với ở Ontario, và tuy nhiên, họ có cơ sở hạ tầng tăng trưởng cần thiết. Vì vậy, rõ ràng là có điều gì đó không ổn với cách phí được cấu trúc và thu ở Ontario.”

Điểm mấu chốt là tình hình hiện tại là không bền vững cho bất kỳ ai. Young nói: “Đã đến lúc nhận ra rằng chúng ta cần ngành công nghiệp xây dựng nhà ở. Nó đóng góp đáng kể vào GDP và việc làm, và rất quan trọng để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở của chúng ta. Chúng ta không thể để nó đình trệ lâu hơn nữa. Chúng ta cần xây dựng và chúng ta cần xây dựng ngay bây giờ. Việc cắt giảm đáng kể thuế và phí là cách lớn nhất và nhanh nhất để đưa thị trường trở lại. Hãy thực hiện nó.”

© 2024 Storeys

Bản tiếng Việt của The Canada Life