Dòng tiền ồ ạt thúc đẩy một trong những đợt bùng nổ xây dựng chung cư lớn nhất thế giới đã đột ngột cạn kiệt, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư có túi tiền rủng rỉnh bước vào.

Việc xây dựng căn hộ — được thúc đẩy bởi các nhà đầu tư tổ chức tài trợ cho toàn bộ tòa nhà — đã đạt mức cao vào năm ngoái ở Canada. Và trong vài năm qua, các dự án như vậy đã vượt qua chung cư với tư cách là nguồn xây dựng đa gia đình chính ở quốc gia đang rất cần thêm nhà ở.

Điều đó xảy ra khi đội quân các nhà đầu tư nhỏ lẻ đã biến đổi các thành phố lớn của Canada bằng cách tài trợ cho các tòa tháp chung cư biến mất. Mua trước khi xây dựng để cho thuê các căn hộ sau khi hoàn thành, những nhà đầu tư này là động lực chính của nguồn cung nhà ở mới trong những thập kỷ gần đây.

Nhưng chi phí vay cao, tiền thuê nhà ảm đạm và giá giảm đã đẩy nhiều người trong số họ ra ngoài. Điều đó đang tạo cơ hội cho các quỹ hưu trí và các gia đình giàu có, những người cho đến nay phần lớn vẫn đứng ngoài cuộc bùng nổ nhà ở của Canada.

Năm ngoái, Blackstone Inc. đã trở thành một trong những nhà phát triển căn hộ lớn nhất của Canada khi mua lại Tricon Residential có trụ sở tại Toronto. Và một số quỹ hưu trí lớn nhất của đất nước đang xây dựng toàn bộ khu dân cư từ các trung tâm mua sắm hiện có của họ — chẳng hạn như một khu dân cư được quỹ hưu trí khu vực công của British Columbia lên kế hoạch cho Trung tâm Mua sắm Cloverdale của Toronto — trong khi các quỹ nhỏ hơn tài trợ cho hàng tá tòa nhà riêng lẻ khác trên khắp Canada.

Đó là một sự thay đổi được thiết lập để biến đổi nơi hầu hết người Canada sinh sống, đồng thời mở ra vai trò cho số tiền lớn trong thị trường nhà ở của đất nước mà trước đây chưa từng có. Các nhà phát triển chung cư như Mazyar Mortazavi đang điều chỉnh lại để thu hút các nhà đầu tư lớn hơn.

Mazyar Mortazavi, giám đốc điều hành của TAS có trụ sở tại Toronto, cho biết: "Tôi không nghĩ thị trường chung cư sẽ quay trở lại như trước đây. Các nhà đầu tư cá nhân không còn thúc đẩy thị trường chung cư nữa, do đó có một cơ hội thị trường. Cơ hội đó sẽ được vốn tổ chức nắm bắt."

Cho đến năm ngoái, nhà phát triển Carlo Timpano đã cân nhắc các lựa chọn cho một địa điểm ở Toronto có thể chứa một tòa nhà 50 tầng. Nhưng ông và các gia đình giàu có ủng hộ ông cuối cùng đã chọn cho thuê thay vì chung cư.

Carlo Timpano, chủ tịch của Capital Developments, cho biết: "Khi bạn tính toán việc nắm giữ một tài sản để phục hồi thị trường chung cư so với việc xây dựng nó để cho thuê, phép tính đơn giản là cho thuê tốt hơn. Chúng tôi đang nói chuyện với các đối tác vốn mới để xem liệu có sự quan tâm đến việc phát triển, không chỉ một hoặc hai, mà là năm hoặc 10 tòa nhà, trên cơ sở tiến lên hay không."

Sự rút lui của các nhà đầu tư chung cư của Canada bắt đầu khi lãi suất bắt đầu tăng vọt vào năm 2022. Tăng trưởng tiền thuê không thể theo kịp, điều đó có nghĩa là nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ có thế chấp đã thấy dòng tiền hàng tháng của họ chuyển sang âm. Ngay cả sự sụt giảm chi phí vay sau đó vào năm ngoái cũng không hoàn toàn làm giảm bớt điều đó. Và nguồn cung mới tiếp tục đổ vào thị trường, làm giảm giá trị bán lại cho những chủ sở hữu hiện tại.

Sự kết hợp giữa giá giảm và dòng tiền âm đã làm giảm nhu cầu của nhà đầu tư đối với chung cư mới. Và bởi vì các nhà phát triển đã phụ thuộc vào những người mua đó để tài trợ cho việc xây dựng ngay từ đầu, điều đó đã gây ra sự rút lui mạnh mẽ trong các dự án mới được khởi công.

Bất kỳ sự chậm lại nào trong xây dựng đều đe dọa lan rộng khắp bối cảnh chính trị của Canada, với một số thành phố của đất nước liên tục được xếp hạng trong số những thành phố có giá cả phải chăng thấp nhất trên thế giới. Điều đó đã đặt tình trạng thiếu nhà ở lên hàng đầu trong danh sách ưu tiên của các nhà lập pháp, với Thủ tướng Justin Trudeau công bố các biện pháp vào năm ngoái để thúc đẩy xây dựng nhiều hơn.

Nguồn cung ít ỏi

Trong khi thị trường chung cư vẫn đang giải quyết lượng cung mới ồ ạt, việc xây dựng giảm sút có thể là một lợi ích cho các nhà đầu tư bắt tay vào các dự án mới. Đến thời điểm các tòa nhà đó được hoàn thành trong năm năm hoặc hơn, có thể có ít sự cạnh tranh hơn cho các chủ sở hữu cố gắng thu hút người thuê nhà.

Timpano, người đang phát triển tòa nhà cho thuê ở trung tâm Toronto, cho biết: "Sẽ có tình trạng thiếu nguồn cung trong vòng bốn đến năm năm tới, khi đó chúng tôi sẽ cung cấp sản phẩm của mình".

Hiện tại, đủ các nhà phát triển căn hộ khác đang nắm bắt cơ hội đó để bù đắp cho sự chậm lại trong xây dựng chung cư. Năm ngoái, số lượng nhà ở khởi công trên toàn quốc đã tăng 2% lên hơn 245.000 căn, phần lớn được thúc đẩy bởi việc xây dựng cho thuê, theo cơ quan nhà ở quốc gia Canada Mortgage and Housing Corp. Điều đó một phần được thúc đẩy bởi các tổ chức lớn tiếp quản và tái sử dụng các dự án chung cư không thể có đủ doanh số bán trước để bắt đầu.

Christina Iacoucci, người đứng đầu Canada của nhà quản lý đầu tư bất động sản toàn cầu BGO, cho biết: "Bạn có những nhà phát triển chung cư đã thực hiện tất cả công việc cấp quyền sử dụng đất đó, và sau đó họ đến thời điểm mà họ thực sự không thể đặt xẻng xuống đất. Chúng tôi đã nhận được rất nhiều cơ hội thú vị vì điều đó."

Tình trạng thiếu hụt liên tục

Nhưng nó vẫn có thể không đủ. Trong khi số lượng căn hộ khởi công được dự báo sẽ tăng hơn nữa trong những năm tới, sự chậm lại mạnh mẽ hơn nhiều trong việc xây dựng chung cư sẽ bắt đầu kéo giảm số lượng xây dựng nhà ở tổng thể của Canada vào năm tới, theo dự báo của CMHC. Số lượng nhà ở khởi công mới dự kiến sẽ dao động từ 226.600 đến 243.000 căn trong năm nay, dưới mức của năm 2024, các dự báo cho thấy.

Tania Bourassa-Ochoa, phó kinh tế trưởng tại CMHC, cho biết: "Chúng ta còn lâu mới đạt được những gì chúng ta cần sản xuất để tiến tới một thị trường giá cả phải chăng. Chúng ta không chỉ nên duy trì việc xây dựng cho thuê mà chúng ta đang thấy hiện nay, mà còn đẩy nhanh điều đó."

©2025 Bloomberg L.P.

Bản tiếng Việt của The Canada Life