Mối quan hệ Canada-Hoa Kỳ gần đây đã trở thành tâm điểm chú ý – nhưng liệu không gian thế chấp của Canada có thể hưởng lợi từ việc nhập khẩu các ý tưởng của Hoa Kỳ không?

Mối quan hệ Canada-Hoa Kỳ đã trở thành tâm điểm chú ý nhiều hơn bình thường trong những tuần gần đây, phần lớn là nhờ vào đề xuất của Donald Trump rằng hai nước nên trở thành một quốc gia và lời đe dọa áp thuế đối với tất cả hàng hóa của Canada qua biên giới vào Hoa Kỳ. Nhưng khi nói đến ngành thế chấp của hai quốc gia, ai chiếm ưu thế – và có thể hưởng lợi khi nhập khẩu các chính sách từ quốc gia kia?

Một trong những điểm khác biệt rõ ràng nhất giữa các thị trường thế chấp ở cả hai bên biên giới là sự thiếu hụt tương đối các tổ chức thế chấp do chính phủ bảo lãnh tại Canada. Trong khi Hoa Kỳ có một số cơ quan liên bang nhằm mục đích cung cấp bảo hiểm, thanh khoản và các hướng dẫn thống nhất – chẳng hạn như các doanh nghiệp do chính phủ tài trợ (GSE) Fannie Mae và Freddie Mac, cũng như Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) và Bộ Cựu chiến binh (VA) – Canada có một tổ chức duy nhất do chính phủ bảo lãnh, Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC), cung cấp bảo hiểm thế chấp cho các bên cho vay.

Fannie Mae và Freddie Mac, về mặt kỹ thuật là các công ty lai ghép công-tư, đã được đưa vào chế độ bảo hộ của liên bang trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 và vẫn nằm dưới sự kiểm soát của chính phủ kể từ đó. Việc chấm dứt các dàn xếp này và tư nhân hóa các GSE được coi là một trong những ưu tiên về nhà ở của chính quyền Trump mới, mặc dù vẫn còn những thách thức đáng kể.

Sự dư thừa các tổ chức được liên bang hỗ trợ tại Hoa Kỳ cung cấp nhiều lựa chọn cho người mua nhà để đảm bảo các khoản vay với khoản thanh toán ban đầu là 5% trở xuống, chẳng hạn như các khoản vay FHA (trả trước 3,5%) và các khoản vay VA (không trả trước cho các cựu chiến binh đủ điều kiện). Ngược lại, CMHC là tổ chức duy nhất được chính phủ Canada hỗ trợ cung cấp cho người cho vay bảo hiểm thế chấp với khoản thanh toán ban đầu tối thiểu là 5%. Trong khi các công ty bảo hiểm tư nhân - Sagen và Canada Guaranty - cũng cung cấp bảo hiểm thế chấp tại Canada, thì họ không được chính phủ hỗ trợ.

Hoa Kỳ có lợi thế hơn Canada trên thị trường thế chấp thứ cấp

Hoa Kỳ vượt Canada trên thị trường thứ cấp "với biên độ lớn", theo Bekim Merdita, phó chủ tịch điều hành tại Rocket Mortgage Canada, người đã nhấn mạnh khả năng của các tổ chức cho vay Hoa Kỳ trong việc bán các khoản vay ra thị trường và cung cấp thanh khoản gần như ngay lập tức cho số tiền họ cho vay.

Ngược lại, tại Canada, "rất ít thanh khoản khả dụng - đặc biệt là đối với các khoản vay không được bảo hiểm", ông nói với Canadian Mortgage Professional, "về cơ bản có nghĩa là nếu người tiêu dùng mua một ngôi nhà có giá trị hơn 1,5 triệu đô la hoặc rút vốn chủ sở hữu thông qua việc tái cấp vốn, thì số tiền đó sẽ đến từ một ngân hàng - và khoản thế chấp đó sẽ do ngân hàng nắm giữ trực tiếp thay vì được bán ở phía sau. Điều này trao toàn bộ quyền lực cho các ngân hàng có vốn, hạn chế các lựa chọn và cạnh tranh".

Merdita lập luận rằng sự phát triển của một thị trường thứ cấp mạnh mẽ ở Canada sẽ khuyến khích sự cạnh tranh và mở ra sân chơi cho những người mới tham gia - điều mà ông cho biết sẽ chỉ có lợi cho người đi vay Canada.

Canada có thể áp dụng lãi suất thế chấp cố định trong 30 năm không?

Một điểm khác biệt đáng kể khác giữa Hoa Kỳ và Canada: thực tế là người vay được yêu cầu gia hạn thế chấp sau mỗi vài năm ở phía bắc biên giới, trong khi ở Hoa Kỳ, một điều khoản có thể vẫn cố định trong toàn bộ thời hạn của khoản vay - ví dụ, thời hạn 30 năm.

Điều đó có nghĩa là Hoa Kỳ không thấy nhiều cảnh báo gần đây ở Canada về sự gia tăng các khoản gia hạn thế chấp sắp tới với lãi suất cao hơn vào năm 2025 và 2026. Tuy nhiên, theo Merdita, liệu hệ thống này có vượt trội hơn hệ thống kia hay không vẫn còn khó nói.

"Thị trường thế chấp của Canada tập trung vào sự ổn định và thận trọng lâu dài. Thị trường Hoa Kỳ tập trung vào khả năng tiếp cận quyền sở hữu nhà gần như trên hết", ông nói. "Vì lý do đó, thị trường Hoa Kỳ có xu hướng chứng kiến mức cao hơn và mức thấp hơn, trong khi thị trường thế chấp của Canada thường an toàn hơn".

Hơn nữa: Người Canada không nên mong đợi sẽ sớm thấy sự ra đời của thế chấp cố định 30 năm. Đơn giản là không có thị trường đầu tư (thứ cấp) nào cho điều đó ở Canada, với rất ít hy vọng thay đổi trừ khi các ngân hàng từ bỏ một số quyền lực của họ. “Sự thay đổi sẽ buộc các ngân hàng Canada phải thiết kế lại cách họ thực hiện các khoản phạt Chênh lệch Lãi suất (IRD) để làm cho chúng trở nên chuẩn hóa hơn”, Merdita cho biết.

“Đó sẽ là một lợi thế lớn cho những người tiêu dùng thấy mình bị mắc kẹt trong các khoản thế chấp của họ – nhưng điều đó sẽ khiến các ngân hàng phải trả giá đắt”.

©2025 Canadian Mortgage Professional

Bản tiếng Việt của The Canada Life