Người vay không nên cho rằng các ngân hàng sẽ luôn hạ thấp đề nghị đầu tiên của họ ngay cả khi có sự cạnh tranh khốc liệt

Với làn sóng gia hạn thế chấp của Canada đã diễn ra tốt đẹp – và lãi suất thế chấp cao cùng sự không chắc chắn về kinh tế đang kìm hãm hoạt động mua bán – các nhà cho vay hàng đầu đang duy trì sự tập trung mạnh mẽ vào những người vay gia hạn.

Nhưng trong khi các ngân hàng hàng đầu đang tham gia vào cuộc cạnh tranh khốc liệt để kinh doanh, đôi khi khớp với lãi suất tốt nhất của các nhà cho vay khác để giành được một khách hàng, không phải lúc nào các ngân hàng cũng hạ thấp đề nghị của họ cho các giao dịch gia hạn.

Đó là theo Vincent Tong, giám đốc và đồng sáng lập tại DLC Clear Trust Signature Mortgages, người đã nói với Canadian Mortgage Professional rằng các nhà môi giới và người vay không nên cho rằng một ngân hàng sẽ luôn có thể đáp ứng đề nghị lãi suất tốt nhất.

“Chúng tôi luôn nói với khách hàng những gì có sẵn ngay bây giờ: ‘Liệu ngân hàng của bạn có thể khớp với điều này không?’” ông nói. “Và thật buồn cười, mọi người luôn nói rằng ngân hàng sẽ luôn khớp 100%. Điều đó không đúng. Chúng tôi thực sự đã có một vài trường hợp mà ngân hàng nói, ‘Không, chúng tôi sẽ không khớp với đề nghị đó. Chấp nhận hoặc bỏ qua.’”

“Và tại thời điểm đó, giá trị của chúng tôi [với tư cách là nhà môi giới] thực sự đến và chúng tôi cho khách hàng thấy rằng ngân hàng không sẵn lòng làm điều đó. Sự chấp nhận của khách hàng cao hơn nhiều tại thời điểm đó vì họ đã thử con đường ít kháng cự nhất rồi.”

Các ngân hàng rất muốn đảm bảo kinh doanh gia hạn nhưng vẫn có các hướng dẫn riêng để tuân theo, Tong nói, và đôi khi có thể chọn không khớp với một lãi suất thấp vì nhiều lý do khác nhau.

“Đôi khi một ngân hàng sẽ có lãi suất thấp hơn ngân hàng kia, và đó chỉ là cách kho bạc của họ đã định giá lãi suất của họ dựa trên trái phiếu của họ, dựa trên phí bảo hiểm thanh khoản của họ, tất cả những điều đó,” ông nói.

“Cho dù thuật toán nội bộ của họ đánh giá khách hàng thấp hơn hay họ không có khả năng… thì họ sẽ chỉ nói với khách hàng, ‘Xin lỗi, chúng tôi không thể khớp với lãi suất đó.’”

Làm thế nào các nhà môi giới đang giải quyết làn sóng gia hạn

Các nhà môi giới đôi khi đã phải đối mặt với một thời gian khó khăn để cạnh tranh với các ngân hàng cho việc gia hạn thế chấp vì khả năng của các ngân hàng trong việc cắt giảm đề nghị của họ.

Đối với nhiều nhà môi giới, chơi lâu dài là chiến lược hợp lý nhất: hướng người vay đến ngân hàng nếu đó thực sự là lựa chọn tốt nhất của họ, và cải thiện cơ hội của nhà môi giới để kinh doanh lặp lại hoặc giới thiệu trong tương lai.

Tong nói rằng khoảng sáu trong số 10 lần, người vay sẽ gia hạn với nhà cho vay hiện tại của họ. Nhưng những người vay khác, không có gì ngạc nhiên, đang vật lộn với lãi suất đã tăng vọt kể từ khi họ lần đầu tiên vay thế chấp trong đại dịch COVID-19, có nghĩa là một sự gia hạn thẳng thừng đơn giản không phải là một lựa chọn.

“Mọi người đang gặp khó khăn trong việc trả thế chấp của họ với lãi suất tăng có thể hai, ba lần. Một số người đã khóa ở mức 1,45%, một cái gì đó như vậy,” ông nói. “Rất nhiều lần, có rất nhiều áp lực để theo kịp những khoản thanh toán đó.

“Và chúng tôi đã có một vài người nộp đơn đến và nói, ‘Bạn biết không, tôi muốn tái cấp vốn, lấy một ít tiền để giúp trả các khoản thanh toán hoặc giữ số tiền thế chấp như cũ và sau đó tái khấu hao để trách nhiệm hàng tháng của tôi thấp hơn một chút.

Vẫn chưa có dấu hiệu của một cuộc khủng hoảng với làn sóng gia hạn đang diễn ra

Những người theo dõi thị trường thế chấp đã để mắt đến làn sóng gia hạn 2025-26 trong một thời gian, đặc biệt là năm ngoái khi Ngân hàng Canada vẫn chưa cắt giảm lãi suất và nỗi sợ hãi gia tăng về khả năng gây ra đau đớn dữ dội cho hàng ngàn người có thế chấp.

Ngân hàng trung ương đã giới thiệu một loạt các đợt cắt giảm bắt đầu từ mùa hè năm ngoái, cung cấp ít nhất một biện pháp cứu trợ cho người mua nhà – và một phân tích gần đây của TD cho thấy ít khả năng xảy ra một cuộc khủng hoảng thế chấp trong bối cảnh làn sóng gia hạn.

Những lãi suất thấp hơn đó đã giúp đẩy tổng số tiền thanh toán thế chấp xuống, nhà kinh tế TD Maria Solovieva viết, có nghĩa là không có khả năng xảy ra một cú sốc lớn đối với hệ thống tài chính mặc dù có những nỗi sợ hãi trước đó.

“Nhiều chủ nhà có một số linh hoạt để điều chỉnh sự tăng lên trong khoản thanh toán hàng tháng của họ – cho dù đó là thông qua việc gia hạn khấu hao, tái cấp vốn, hoặc trả trước,” Solovieva nói.

Cuối cùng, các khoản thanh toán cao hơn giống như “một sự căng thẳng, nhưng không phải là một sự căng thẳng cấp tính,” cô viết. “Về mặt kinh tế, hầu hết người vay thế chấp sẽ xoay xở được, nhưng với ít linh hoạt tài chính hơn.”

Canadian Mortgage Professional.