CMHC đánh dấu sự gia tăng này ở các khu vực là dấu hiệu cho thấy "căng thẳng tài chính vẫn còn, đặc biệt là ở Ontario".
Theo Báo cáo Ngành Thế chấp Nhà ở (RMIR) mới nhất của Tập đoàn Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC), tỷ lệ nợ quá hạn thế chấp toàn quốc của Canada đã giảm lần đầu tiên sau ba năm vào quý 2 năm 2025, xuống còn 0,22%.
Mặc dù bức tranh toàn quốc đã được cải thiện, Ontario và British Columbia vẫn tiếp tục chứng kiến tình trạng nợ quá hạn gia tăng, cho thấy áp lực tài chính đang diễn ra đối với cả bên cho vay và bên vay.
Tỷ lệ nợ quá hạn thế chấp của Ontario đã tăng lên 0,23%, vượt qua mức trung bình toàn quốc lần đầu tiên kể từ ít nhất năm 2012. Tại Toronto, tỷ lệ này đã tăng từ 0,15% trong quý 2 năm 2024 lên 0,24% trong quý 2 năm 2025. Đây là mức tăng 60% so với cùng kỳ năm trước và là mức cao nhất kể từ năm 2012.
British Columbia cũng chứng kiến tỷ lệ nợ quá hạn tăng từ 0,16% lên 0,19% trong cùng kỳ.
CMHC đánh dấu sự gia tăng theo khu vực này là dấu hiệu cho thấy "căng thẳng tài chính vẫn còn, đặc biệt là ở Ontario", ngay cả khi các tỉnh bang Atlantic Canada, Quebec và Prairie ghi nhận mức giảm.
Tăng trưởng khởi tạo khoản vay và sự thay đổi trong bối cảnh cho vay
Mặc dù tỷ lệ nợ quá hạn tăng ở Ontario và British Columbia, các công ty cho vay thế chấp trên toàn quốc vẫn ghi nhận sự tăng trưởng về khởi tạo khoản vay trong nửa đầu năm 2025. Điều này được thúc đẩy bởi sự gia tăng các khoản vay thế chấp được bảo hiểm và tái cấp vốn, cũng như làn sóng gia hạn từ những người vay có khoản vay thế chấp được khởi tạo vào năm 2020 và 2021.
6 ngân hàng và hợp tác tín dụng lớn đã mở rộng thị phần lên lần lượt 59% và 18%, nhờ các thương vụ mua lại như việc RBC mua lại chi nhánh tại Canada của HSBC.
Các công ty cho vay thay thế - những công ty thường phục vụ những người vay có tín dụng yếu hơn - đã tăng giá trị khoản vay thế chấp chưa thanh toán nhanh hơn các công ty cho vay truyền thống, ngay cả khi họ thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay.
Trọng tâm là gia hạn và các chỉ số rủi ro
Làn sóng gia hạn dự kiến sẽ tiếp tục, với hơn 750.000 khoản thế chấp đến hạn trong nửa cuối năm 2025 và hơn một triệu khoản vào năm 2026.
Hầu hết người vay đều đã xoay xở để tăng số tiền thanh toán khi gia hạn, nhưng tỷ lệ các khoản thế chấp mới không được bảo hiểm với tỷ lệ tổng dịch vụ nợ (TDS) trên 45% đã giảm xuống còn 31,3% trong quý 2 năm 2025, giảm từ mức 33,8% của hai năm trước đó.
Tuy nhiên, tỷ lệ nợ hộ gia đình trên thu nhập khả dụng vẫn ở mức cao 181,8%, và tỷ lệ nợ quá hạn của người vay thế chấp đang tăng nhanh hơn so với người tiêu dùng không vay thế chấp.
Theo báo cáo mới của CIBC Capital Markets, tỷ lệ nợ quá hạn trên 90 ngày đối với chủ nhà đã tăng nhẹ so với mức năm 2019, chủ yếu do mất việc làm hơn là do cú sốc thanh toán. Báo cáo cũng cảnh báo về áp lực gia tăng ở biên độ khi cú sốc gia hạn thế chấp đạt đỉnh vào năm 2026.
Mặc dù tỷ lệ nợ quá hạn trên toàn quốc giảm là một tín hiệu tích cực, nhưng sự gia tăng ở Ontario và British Columbia cho thấy bản chất không đồng đều của sự phục hồi thị trường thế chấp Canada.
