Trong những năm gần đây, quyết định có thể khá rõ ràng với nhiều người vay. Nhưng giờ đây, mọi chuyện đã thay đổi, theo một chuyên gia về thế chấp và bất động sản.

Những người vay thế chấp Canada đang đứng trước ngã ba đường khi các đợt cắt giảm lãi suất qua đêm của Ngân hàng Turng ương Canada trong năm qua đã thu hẹp khoảng cách giữa lãi suất thế chấp cố định và thả nổi. Điều này đã làm dấy lên cuộc tranh luận mới về việc lựa chọn nào mang lại giá trị tốt nhất trong một thị trường đang thay đổi.

Trong nhiều tháng, chênh lệch giữa lãi suất cố định và thả nổi vẫn rất lớn, khiến nhiều người không muốn xem xét các lựa chọn thả nổi. Giờ đây, với dự báo sẽ có thêm các đợt cắt giảm lãi suất vào năm 2025, một số người muốn mua nhà và những người đang đối mặt với việc gia hạn hợp đồng vay đã bắt đầu để mắt đến lãi suất thả nổi như một cơ hội tiềm năng, bất chấp những rủi ro vốn có.

Ông Victor Tran, chuyên gia về thế chấp và bất động sản tại Rates.ca, cho biết động lực thị trường hiện tại đã khiến quyết định này không còn rõ ràng như trước.

Ông Tran nói: “Hiện tại, sự khác biệt giữa lãi suất cố định và thả nổi là rất nhỏ, và có vẻ như một đợt giảm lãi suất vẫn nằm trong tầm tay. Điều này có nghĩa là bất kỳ ai chọn lãi suất thả nổi ngay bây giờ sẽ được hưởng lợi từ mức lãi suất thấp hơn so với lãi suất cố định hiện tại chỉ với một lần cắt giảm lãi suất qua đêm 25 điểm cơ bản.”

“Tuy nhiên, như chúng ta đã thấy trong quá khứ, việc cắt giảm lãi suất không bao giờ được đảm bảo, và việc chọn thế chấp lãi suất thả nổi vẫn sẽ tiềm ẩn một số rủi ro. Làm việc với một nhà môi giới thế chấp có thể giúp bạn xác định mức độ chấp nhận rủi ro cá nhân và liệu lãi suất cố định hay thả nổi là lựa chọn tốt hơn dựa trên hoàn cảnh cá nhân của người tiêu dùng.”

Đánh giá rủi ro và sự thoải mái trong một thị trường biến động

Ông Tran nhấn mạnh rằng việc lựa chọn giữa lãi suất cố định và thả nổi vẫn mang tính cá nhân cao, phụ thuộc vào một số yếu tố then chốt. Ông nói: “Liệu chủ nhà có đủ khả năng chi trả các đợt tăng lãi suất tiềm năng trong suốt thời hạn vay thế chấp nếu nền kinh tế thay đổi không?”

“Mua một căn nhà là một khoản đầu tư đáng kể, cả về mặt kinh tế và cảm xúc. Liệu người tiêu dùng có thể xử lý sự không chắc chắn đi kèm với thế chấp lãi suất thả nổi hay họ sẽ cảm thấy thoải mái hơn với sự ổn định của một khoản thế chấp lãi suất cố định?”

Nhiều người vay đánh giá cao sự ổn định mà lãi suất cố định mang lại. Trong hầu hết các trường hợp, các sản phẩm lãi suất thả nổi được cung cấp ở mức lãi suất tương đương với các lựa chọn lãi suất cố định, tùy thuộc vào người cho vay.

Chris Allard, một nhà môi giới ở Ottawa tại Smart Debt Mortgages, cho biết quyết định chọn cố định hay thả nổi khi gia hạn hợp đồng phụ thuộc vào từng khách hàng cụ thể. Ông nói thêm rằng những người vay cảm thấy tự tin về việc Ngân hàng Canada sẽ tiếp tục cắt giảm lãi suất trước cuối năm nay có thể vẫn nghiêng về lãi suất thả nổi.

“Nhưng nhìn chung, trong số các khách hàng của tôi, ngay cả khi họ nghĩ rằng có cơ hội tiết kiệm tiền với lãi suất thả nổi, họ vẫn có xu hướng nói: 'Bạn biết không, tôi cần một chút ổn định,'” ông chia sẻ với Canadian Mortgage Professional.

Ngoài khả năng chấp nhận rủi ro và sự thoải mái, người đi vay được khuyến khích xem xét các kế hoạch tương lai của họ. “Chủ nhà có dự định ở lại ngôi nhà đó hay sẽ chuyển đi trong vài năm tới không? Khoản thế chấp lãi suất thả nổi có thể có mức phạt trả trước thấp hơn so với thế chấp lãi suất cố định, thường chỉ tương đương với tiền lãi của ba tháng,” ông Tran cho biết.

“Phí phạt trả trước đối với các khoản thế chấp lãi suất cố định dựa trên số tiền lớn hơn giữa tiền lãi của ba tháng hoặc chênh lệch lãi suất, vốn đo lường số tiền lãi lẽ ra phải được trả nếu khoản thế chấp được trả đầy đủ theo thời hạn. Tùy thuộc vào quy mô của khoản thế chấp và thời gian còn lại của hợp đồng, chi phí này có thể lên tới hàng chục nghìn đô la.”

Bối cảnh thị trường rộng lớn hơn và triển vọng tương lai

Các nhà phân tích trong ngành đã chỉ ra cách tiếp cận thận trọng của Ngân hàng Trung ương Canada và triển vọng kinh tế không chắc chắn là lý do để người đi vay tiếp tục cảnh giác.

Trong khi một số nhà kinh tế đã dự đoán sẽ có thêm các đợt cắt giảm lãi suất vào năm 2025, những người khác lại cảnh báo rằng áp lực lạm phát hoặc các cú sốc toàn cầu có thể làm đình trệ hoặc thậm chí đảo ngược xu hướng này.

Bà Claire Fan, nhà kinh tế cấp cao của Ngân hàng Hoàng gia Canada (RBC), cho biết: “Một báo cáo lạm phát yếu hơn nữa có thể làm tăng khả năng nới lỏng bổ sung so với kịch bản cơ bản hiện tại của chúng tôi, vốn giả định Ngân hàng Trung ương Canada đã đạt đến cuối chu kỳ.”

Ông Sal Guatieri của BMO viết: “Lạm phát cốt lõi cứng đầu đã tạo ra một rào cản lớn cho một đợt cắt giảm lãi suất khác của Ngân hàng Canada, làm giảm khả năng xảy ra một động thái vào ngày 17 tháng 9.” Ông nói thêm rằng nếu các báo cáo về việc làm và lạm phát trong tương lai vẫn ở mức thấp, Ngân hàng có thể nới lỏng vào tháng 10, cuối cùng đưa lãi suất chính sách giảm 75 điểm cơ bản xuống còn 2.0% trước mùa xuân tới.

“Những người vay thế chấp cần phải thực tế về tình hình tài chính và mức độ chấp nhận rủi ro của chính họ,” một nhà môi giới thế chấp hàng đầu cho biết trong một cuộc phỏng vấn gần đây với Canadian Mortgage Professional. “Không có câu trả lời chung cho tất cả, đặc biệt là trong thị trường hiện nay.”

Canadian Mortgage Professional.