Ngày càng nhiều người Canada hiện là người đi vay tự kinh doanh

Các tổ chức cho vay đang xem xét kỹ lưỡng hơn các đơn xin thế chấp từ những người Canada tự kinh doanh, một nhóm chiếm khoảng 13% lực lượng lao động, do thu nhập biến động và việc khấu trừ thuế làm phức tạp quá trình xác minh thu nhập.

Nhà môi giới thế chấp Leah Zlatkin cho biết việc thể hiện lịch sử tín dụng đáng tin cậy có thể giúp bù đắp các rủi ro được nhận thấy.

Tổng cục Thống kê Canada báo cáo rằng có khoảng 2,7 triệu người Canada là người tự kinh doanh tính đến năm 2025. Với việc các tiêu chuẩn cho vay ngày càng thắt chặt, nhiều người đi vay này đang cảm thấy khó khăn hơn trong việc đủ điều kiện nhận các mức lãi suất thế chấp cạnh tranh mà không có tài liệu chứng minh thu nhập nhất quán và hồ sơ tài chính được chuẩn bị kỹ lưỡng.

Zlatkin, một nhà môi giới thế chấp được cấp phép và chuyên gia tại LowestRates.ca, nhấn mạnh sự khác biệt giữa cách nhân viên hưởng lương và người đi vay tự kinh doanh báo cáo thu nhập của họ, cũng như cách các chiến lược thuế có thể ảnh hưởng đến đơn đăng ký của họ.

Cô nói: “Người Canada tự kinh doanh thường phải đối mặt với các yêu cầu nghiêm ngặt hơn vì thu nhập của họ có thể dao động từ tháng này sang tháng khác. Không giống như nhân viên hưởng lương có thể chứng minh mức lương ổn định thông qua biểu mẫu T4, người đi vay tự kinh doanh thường có thu nhập biến thiên và thường xuyên khấu trừ hợp pháp để giảm thu nhập chịu thuế của họ."

"Điều đó hữu ích vào thời điểm tính thuế, nhưng nó có thể khiến việc chứng minh tính nhất quán của thu nhập trở nên khó khăn hơn khi nộp đơn xin thế chấp."

Sự thay đổi này đã đẩy một số người đi vay hướng tới tài chính thay thế. Alpine Credits Ltd., một tổ chức cho vay vốn chủ sở hữu nhà tư nhân hoạt động hơn năm thập kỷ, báo cáo sự quan tâm ngày càng tăng từ những chủ nhà có vốn chủ sở hữu đáng kể nhưng khả năng tiếp cận các khoản vay truyền thống bị hạn chế. Công ty này tập trung vào vốn chủ sở hữu nhà thay vì điểm tín dụng hoặc loại hình công việc, cho phép những người đi vay đủ điều kiện nhận được tiền nhanh hơn so với các kênh truyền thống.

Để cải thiện khả năng đủ điều kiện vay thế chấp với các tổ chức cho vay chính thống (mainstream lenders), chuyên gia Zlatkin khuyên người Canada tự kinh doanh nên tập trung vào năm yếu tố thiết yếu:

Duy trì Điểm tín dụng cao: Đạt tối thiểu 680 — lý tưởng là trên 700 — để chứng minh độ tin cậy tín dụng.

Chuẩn bị Hồ sơ Tài chính: Giữ các bảng sao kê tài chính chi tiết, hồ sơ thuế, và Thông báo Thẩm định của CRA (CRA Notices of Assessment) được cập nhật trong ít nhất hai năm.

Chứng minh Thu nhập Ổn định: Chứng minh thu nhập nhất quán trong ít nhất hai năm thông qua giấy phép kinh doanh hoặc báo cáo đã được kiểm toán.

Chuẩn bị Khoản thanh toán trước (Down Payment) lớn hơn: Tiết kiệm cho khoản thanh toán trước lớn hơn — tối thiểu 10%, hoặc 20% cho các khoản thế chấp không được bảo hiểm hoặc nhà trên 1,5 triệu đô la.

Giữ Tỷ lệ Nợ trong Giới hạn Cho phép: Giữ tỷ lệ nợ trong giới hạn chấp nhận được (Tổng Dịch vụ Nợ Gộp (Gross Debt Service - GDS) là 39% hoặc ít hơn, Tổng Dịch vụ Nợ (Total Debt Service - TDS) dưới 44%) có thể cải thiện thêm triển vọng phê duyệt.

Khi các tổ chức cho vay truyền thống tiếp tục thắt chặt các tiêu chuẩn tài liệu, các chủ nhà tự kinh doanh có vốn chủ sở hữu đáng kể đang khám phá các con đường tài chính khác. Đối với nhiều người, việc tận dụng giá trị nhà thông qua các nhà cung cấp thay thế như Alpine Credits đang trở thành một phản ứng thiết thực đối với các quy tắc đủ điều kiện thế chấp nghiêm ngặt hơn.

Canadian Mortgage Professional.

Sự Cân bằng có thể đang Trở lại với Lĩnh vực Nhà ở và Xây dựng của Canada bất chấp những Khó khăn gần đây

Báo cáo nêu bật các xu hướng tích cực về lạm phát và lãi suất

Lĩnh vực nhà ở và xây dựng của Canada đang bước vào giai đoạn tái hiệu chỉnh khi lạm phát hạ nhiệt, lãi suất ổn định và hoạt động cải tạo được củng cố, theo phân tích mới nhất của Altus Group.

Báo cáo dự đoán tăng trưởng GDP khoảng 1,4% vào năm 2026, báo hiệu sự mở rộng ổn định, vừa phải. Lạm phát đã quay trở lại phạm vi mục tiêu 1-3% của Ngân hàng Trung ương Canada, với chi phí thực phẩm và nhà ở giảm bớt. Sự ổn định này đã cho phép các đợt cắt giảm lãi suất hóa giải phần lớn sự thắt chặt trước đó, đưa chi phí vay vốn đến gần mức hỗ trợ đầu tư và tiêu dùng.

Dữ liệu của Altus Group cho thấy chi tiêu tiêu dùng đã được duy trì bất chấp sự bất ổn trước đó. Doanh số bán lẻ đã điều chỉnh theo lạm phát đã chuyển sang dương vào giữa năm 2025, phản ánh việc làm ổn định và khả năng phục hồi của các hộ gia đình. Các số liệu GDP cũng cho thấy sự suy giảm tạm thời trong quý 2 năm 2025, sau đó là sự phục hồi khiêm tốn được dẫn dắt bởi các tỉnh sản xuất tài nguyên như Alberta và Saskatchewan, trong khi miền trung Canada tiếp tục chậm lại.

Các điều kiện thị trường lao động đang hạ nhiệt, với tỷ lệ thất nghiệp nhích lên trên 7%. Khoảng 200.000 việc làm mới đã được tạo ra trong năm qua, cho thấy sự gia tăng dân số chậm hơn có thể giúp kiềm chế áp lực tăng trưởng tiền lương.

Tăng trưởng dân số, có thời điểm vượt quá 750.000 người hàng năm, hiện được dự kiến sẽ đi ngang hoặc suy giảm do các điều chỉnh chính sách nhập cư. Sự chuyển đổi nhân khẩu học này có thể làm thay đổi nhu cầu nhà ở dài hạn, với sự tăng trưởng tập trung ở nhóm tuổi 35–50, trong khi nhóm 20–35 tuổi — vốn là nhóm chủ chốt đối với thị trường cho thuê và căn hộ cấp thấp — chậm lại.

Hoạt động nhà ở phản ánh những xu hướng nhân khẩu học và tài chính này. Khoảng 500.000 giao dịch bán lại được dự kiến trên toàn quốc vào năm 2025, gần mức bình thường trước đại dịch. Tuy nhiên, doanh số bán nhà mới đã giảm hơn 60% so với mức năm 2022 ở Toronto và Vancouver, ngay cả khi số lượng nhà khởi công vẫn ở mức cao với hơn 250.000 đơn vị, do các dự án đã được triển khai.

Chi phí xây dựng đã giảm bớt so với mức đỉnh đại dịch, Miền Tây Canada vẫn thấy mức tăng hàng năm từ 5-8%. trrong khi đó thị trường Toronto đã thấy chi phí giảm khoảng20%. Những điều chỉnh này đã giúp khôi phục lợi nhuận và ổn định chuỗi cung ứng.

Hoạt động cải tạo đã trở thành động lực thống trị của đầu tư nhà ở, chiếm 56% hay 103 tỷ đô la chi tiêu nhà ở tổng thể vào năm 2024. Với khả năng chi trả dần dần được cải thiện và lãi suất giảm, hoạt động cải tạo được dự kiến sẽ duy trì nhu cầu về vật liệu và lao động đến hết năm 2026.

Canadian Mortgage Professional.