Báo cáo nhấn mạnh sự căng thẳng thế chấp liên tục trong bối cảnh nền kinh tế suy yếu.

Thị trường thế chấp của Canada đối mặt với căng thẳng ngày càng tăng vào giữa năm 2025 khi nhiều chủ nhà tái thế chấp với lãi suất cao hơn trong khi việc mất việc làm và các vấn đề về khả năng chi trả trở nên tồi tệ hơn, theo một bình luận mới từ DBRS Limited (Morningstar DBRS). Mức độ của sự sụp đổ sẽ phụ thuộc vào cách cuộc chiến thương mại đang diễn ra diễn biến.

Ngân hàng Trung ương Canada đã hạ lãi suất chính sách của mình xuống 2,50% sau tám lần cắt giảm kể từ tháng 6 năm 2024, nhưng cuộc chiến thương mại của Mỹ ẫn làm tổn thương thị trường việc làm. Tỷ lệ thất nghiệp tăng lên 7,1% vào tháng 8 năm 2025, tăng từ 6,7% một năm trước đó. Kết quả là, tỷ lệ vỡ nợ thế chấp chuẩn đã tăng lên 23 điểm cơ bản vào tháng 6 năm 2025, so với 19 điểm cơ bản của năm trước.

“Vỡ nợ thế chấp tiếp tục có mối tương quan cao với thất nghiệp và, ở một mức độ thấp hơn, là sự sụt giảm giá nhà,” DBRS cho biết. “Khi tỷ lệ thất nghiệp tăng, nhiều hộ gia đình có thể đối mặt với sự thiếu hụt dòng tiền có thể dẫn đến số lượng thế chấp quá hạn tăng lên.”

Tái thế chấp và áp lực khả năng chi trả

Nhiều người Canada sẽ tái thế chấp với lãi suất cao hơn trong hai năm tới. DBRS cho biết rằng cứ mỗi 1% lãi suất thế chấp tăng, các hộ gia đình sẽ cần chi khoảng 4% thu nhập của họ nhiều hơn cho các khoản thanh toán đối với một khoản thế chấp không được bảo hiểm, và khoảng 4,5% nhiều hơn đối với một khoản thế chấp được bảo hiểm. Tỷ lệ dịch vụ nợ thế chấp đã tăng lên 7,85% trong Q2 năm 2025, chủ yếu do chi phí tái thế chấp cao hơn.

Bất chấp những lực cản này, báo cáo lưu ý rằng “rủi ro tín dụng được giảm thiểu một phần bởi các bài kiểm tra căng thẳng yêu cầu người đi vay phải đủ điều kiện ở mức cao hơn của tỷ lệ đủ điều kiện tối thiểu hoặc tỷ lệ thế chấp theo hợp đồng cộng thêm 2%.”

Tỷ lệ tiết kiệm của người tiêu dùng, mặc dù giảm từ 6,2% trong Q2 năm 2024, vẫn ở mức cao là 5,0% trong Q2 năm 2025, cao hơn nhiều so với mức trước đại dịch.

Hoạt động thị trường nhà ở và phản ứng chính sách

Doanh số bán đơn vị trung bình quốc gia phần lớn là bằng phẳng so với cùng kỳ năm trước tính đến tháng 6 năm 2025, nhưng hoạt động đã phục hồi vào đầu Q3, với doanh số bán đơn vị và giá tăng lần lượt là 5,7% và 1,9% vào tháng 8.

Tại các thị trường lớn, Khu vực Đại Toronto chứng kiến doanh số bán đơn vị được điều chỉnh theo mùa giảm 4,9% so với cùng kỳ năm trước trong Q2, trước khi phục hồi 8,8% vào tháng 8. Khu vực Đại Vancouver cũng theo một mô hình tương tự.

Để giải quyết khả năng chi trả, chính phủ liên bang đã công bố luật mới vào tháng 6 năm 2025 để loại bỏ GST cho những người mua nhà mới lần đầu có giá trị lên đến 1 triệu đô la và giảm GST cho những ngôi nhà từ 1 triệu đến 1,5 triệu đô la.

Tuy nhiên, Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) dự kiến rằng việc khôi phục khả năng chi trả về mức năm 2019 sẽ đòi hỏi từ 430.000 đến 480.000 căn nhà mới được xây dựng hàng năm trong thập kỷ tới, một mục tiêu vẫn còn khó đạt được.

Khả năng phục hồi, nhưng rủi ro vẫn còn

Giá trị ròng của hộ gia đình và vốn chủ sở hữu nhà đã cung cấp một vùng đệm chống lại rủi ro giảm giá, với hộ gia đình trung bình của Canada có giá trị ròng ước tính là 1,08 triệu đô la, bao gồm 389.000 đô la vốn chủ sở hữu nhà. Tỷ lệ vốn chủ sở hữu bất động sản đứng ở mức 73,7% trong Q2 năm 2025.

Tuy nhiên, DBRS cảnh báo rằng “làn sóng lớn các khoản tái thế chấp với lãi suất cao hơn, kết hợp với tỷ lệ thất nghiệp gia tăng, có thể dẫn đến tỷ lệ quá hạn cao hơn và tổn thất tiềm tàng.” Tình hình vẫn còn linh hoạt, và khả năng phục hồi của các hộ gia đình Canada sẽ bị thử thách khi các cơn gió ngược về kinh tế và chính sách vẫn tiếp tục.

Canadian Mortgage Professional.