Cơ quan Thống kê Canada cho biết bất động sản nhà ở chiếm một phần đáng kể tài sản hộ gia đình, chiếm 41% tổng tài sản của người Canada vào cuối năm 2024. Nhiều chủ nhà hy vọng tài sản của họ sẽ giúp tài trợ cho việc nghỉ hưu và một số đang phụ thuộc rất nhiều vào việc thu nhỏ nhà ở.

Lập kế hoạch trước và bán sau có thể giảm thiểu những rủi ro tiềm ẩn có thể phát sinh với kế hoạch thu nhỏ nhà ở khi nghỉ hưu, nhưng đó không phải lúc nào cũng là khoản tiền bất ngờ mà những người về hưu mong đợi.

Giá bất động sản đã chịu áp lực. Giá nhà tổng hợp ở Canada đã giảm 3,6% từ tháng 4 năm 2024 đến tháng 4 năm 2025, theo Hiệp hội Bất động sản Canada.

Mặc dù vậy, một số thị trường ở Quebec và vùng Maritimes đã có mức tăng hai chữ số trong thời gian đó, làm nổi bật câu nói "vị trí là tất cả". Sự sụt giảm ở Ontario đã kéo giảm mức trung bình quốc gia, với một số thị trường giảm ở mức cao một chữ số hàng năm. Giá chuẩn của Khu vực Greater Toronto kể từ đỉnh điểm tháng 2 năm 2022 đã giảm 21,3%.

Những người về hưu hoặc sắp về hưu đang trông chờ vào một sự phục hồi có nguy cơ vì điều đó có thể không thành hiện thực. Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), các cơ quan xếp hạng tín dụng và các nhà kinh tế ngân hàng đang dự báo mất việc làm và tăng trưởng ổn định hoặc thậm chí là một cuộc suy thoái tiềm năng của Canada trong nửa cuối năm 2025.

Chúng ta có thể đã ở giai đoạn đầu của một cuộc suy thoái, được đánh dấu bằng hai quý liên tiếp kinh tế suy giảm, nhưng chúng ta sẽ không biết chắc chắn cho đến cuối năm nay.

Những dự báo này có thể đúng hoặc không vì có nhiều yếu tố đang tác động. Nhưng những chủ nhà trông chờ vào sự phục hồi của giá nhà nên thận trọng.

Chi phí sở hữu nhà vẫn ở mức cao dựa trên thu nhập của người Canada trung bình và điều này hạn chế tiềm năng tăng giá. Ngoài ra còn có rất nhiều khoản thế chấp cố định năm năm, dưới hai phần trăm sắp đáo hạn trong năm tới và sẽ được gia hạn với lãi suất cao hơn nhiều.

Bất động sản khác với các khoản đầu tư truyền thống như cổ phiếu và trái phiếu. Một chuỗi lợi nhuận kém là rủi ro đối với những người về hưu dựa vào danh mục đầu tư của họ. Nhưng điều này dựa trên một loạt các khoản đầu tư có lợi suất hàng năm thấp trong những năm đầu nghỉ hưu.

Bán bất động sản là một giao dịch một lần tại một thời điểm duy nhất. Nó có thể giống như phải bán toàn bộ danh mục đầu tư của bạn cùng một lúc trong cùng một ngày thay vì rút tiền dần trong nhiều năm.

Ngay cả khi giá bất động sản đang tăng vọt ngay bây giờ, tôi vẫn sẽ kêu gọi thận trọng đối với bất kỳ ai đang trông chờ vào lợi nhuận ngắn hạn.

Nhưng nếu kế hoạch nghỉ hưu của bạn dựa vào việc bán nhà của bạn trong vài năm tới với giá cao hơn 10% hoặc 20% so với giá trị hiện tại, điều đó có thể không xảy ra. Và nếu bạn đang định giá ngôi nhà của mình ngày hôm nay dựa trên đỉnh điểm năm 2022 cao hơn 10% hoặc 20%, kế hoạch nghỉ hưu của bạn có thể không thực tế.

Chi phí di chuyển

Việc di chuyển có thể tốn kém và chi phí giao dịch có thể gây bất ngờ cho những chủ nhà đã không di chuyển trong nhiều năm.

Phí hoa hồng bất động sản do người bán trả và thường dao động từ 3% đến 6% giá bán, tùy thuộc vào tỉnh, giá trị của ngôi nhà và các yếu tố khác.

Thuế chuyển nhượng đất và các khoản phí chính phủ tương tự khi mua có thể dao động từ 1% đến 3%. Các chi phí linh tinh khác như phí pháp lý và thuê người chuyển nhà cũng có tác động, và có những chi phí không lường trước được như nội thất mới hoặc trang trí, thay thế thiết bị hoặc bảo trì nhỏ.

Nếu một chủ nhà đang lên kế hoạch thu nhỏ nhà ở một chút, những chi phí này có thể xóa sạch 10% giá trị ngôi nhà của bạn, vì vậy việc chuyển đến một ngôi nhà ít đắt đỏ hơn một chút có thể không cung cấp khoản tiền dự phòng như mong muốn cho việc tài trợ nghỉ hưu.

Đầu tư số tiền thu được

Nếu bạn thu nhỏ nhà và đột nhiên có nhiều tiền hơn để đầu tư, cách bạn đầu tư nó rất quan trọng. Khi các con số lớn hơn và khi giai đoạn rút tiền đến gần hoặc bắt đầu, một số nhà đầu tư trở nên lo ngại hơn về thua lỗ đầu tư.

Một số người về hưu có thể kiểm tra khả năng chịu rủi ro đầu tư của họ và nhận thấy mức độ thoải mái của họ với cổ phiếu thấp hơn so với khi họ đang tích lũy tiết kiệm.

Do đó, một kế hoạch nghỉ hưu nên dựa vào lợi nhuận trong tương lai thấp hơn so với lợi nhuận trong quá khứ, đặc biệt là sau khi S&P 500 đạt mức lợi nhuận hàng năm 13,6%, bao gồm cổ tức bằng đô la Canada, trong 10 năm kết thúc vào ngày 31 tháng 5.

Tổng lợi nhuận 9% của chỉ số S&P/TSX  trong cùng kỳ đó, mặc dù thấp hơn cổ phiếu Hoa Kỳ, vẫn khá mạnh. Tôi có thể sai trong 10 năm tới, nhưng một danh mục cổ phiếu tập trung vào Bắc Mỹ có thể không có lợi nhuận hai chữ số khi nhìn lại ngày hôm nay.

Một số nhà đầu tư đã về hưu có nguy cơ trở nên có động lực hơn để cố gắng tính toán thời điểm thị trường, ra vào cổ phiếu để cố gắng bảo vệ khoản tiết kiệm của họ. Trong một số trường hợp, với sự đồng ý của các cố vấn của họ. Việc xoa dịu một khách hàng có thể dễ dàng hơn là phản đối và chấp nhận rủi ro đôi khi sai.

Và với nhiều nhà đầu tư tự quản lý danh mục đầu tư của mình, có thể có ít sự phản kháng hơn đối với các thực hành đầu tư kém như bán hoảng loạn hoặc theo đuổi các khoản đầu tư đầu cơ.

Tác động cảm xúc

Những người thu nhỏ nhà ở có thể phải bỏ đi nhiều năm đồ đạc cá nhân tích lũy, mất đi một sân sau từng khiến họ bận rộn và cảm thấy khó khăn hơn khi tiếp đón gia đình và bạn bè.

Điều này làm cho điểm đến tiếp theo quan trọng hơn giá bán của một ngôi nhà vì tất cả tiền trên thế giới có thể không quan trọng nếu tổn thất cảm xúc của việc thu nhỏ nhà ở quá lớn.

Nỗi sợ hãi này có thể khiến một số người muốn bán nhà không bao giờ bán. Sự do dự này có thể trở nên quá lớn đối với một số người đến mức họ không bao giờ chuyển đi.

Cũng có thể khó di chuyển hơn khi bạn già đi, và rủi ro hơn nếu nhà của bạn không phải là một nơi an toàn để già đi. Ngôi nhà nhiều tầng với thiết kế chia tầng đó có thể rất tuyệt vời để nuôi dạy một gia đình, nhưng nó có thể nguy hiểm khi khả năng di chuyển bắt đầu suy yếu.

Tác động thuế của Hoa Kỳ

Miễn trừ nơi cư trú chính ở Canada thường bảo vệ người nộp thuế Canada khỏi việc trả thuế lợi vốn khi họ bán nhà trừ những trường hợp ngoại lệ hiếm hoi. Công dân Hoa Kỳ ở Canada nên lưu ý đến một cái bẫy thuế tiềm năng khi họ bán nhà.

Người Mỹ phải chịu thuế đối với thu nhập trên toàn thế giới của họ ngay cả khi cư trú tại Canada. Vì thuế suất của Canada nói chung cao hơn, và có một cơ chế tín dụng thuế nước ngoài tránh đánh thuế hai lần, nên thường không có hoặc rất ít thuế phải nộp cho Sở Thuế vụ Hoa Kỳ. Tuy nhiên, có những giới hạn ở Hoa Kỳ đối với việc bán nhà ở chính miễn thuế.

Có một khoản miễn thuế bán nhà 250.000 đô la — 500.000 đô la đối với một cặp vợ chồng — có thể được yêu cầu. Đây là khoản miễn trừ bằng đô la Mỹ, và cần phải có sự chuyển đổi ngoại hối đối với bất động sản Canada.

Xét về giá trị và sự tăng giá của nhà ở Canada ở một số vùng của đất nước, có những công dân Hoa Kỳ sống ở Canada có thể phải chịu thuế Hoa Kỳ không mong muốn đối với việc bán nhà của họ, đặc biệt nếu họ đã sở hữu nhà trong một thời gian dài.

Lập kế hoạch trước có thể giúp mang lại sự tự tin và tránh những bất ngờ. Có thể có những rủi ro cho những người có kế hoạch thu nhỏ nhà ở khi nghỉ hưu, vì vậy việc chủ động có thể giúp ích.

Jason Heath là một nhà lập kế hoạch tài chính được chứng nhận (CFP) chỉ thu phí, chỉ tư vấn tại Objective Financial Partners Inc. ở Toronto. Ông không bán bất kỳ sản phẩm tài chính nào. Có thể liên hệ với ông qua địa chỉ jheath@objectivecfp.com.

© 2025 Financial Post

Bản tiếng Việt của The Canada Life