Liệu Canada có chứng kiến cuộc khủng hoảng gia hạn vào năm tới, hay người vay có thể chịu được cú sốc lãi suất cao hơn?
Thị trường nhà ở Canada đã tăng trưởng như vũ bão vào năm 2020 và 2021, khi một loạt các yếu tố kết hợp lại khiến hoạt động mua nhà và tái cấp vốn tăng vọt.
Ngân hàng Canada đã cắt giảm lãi suất chuẩn xuống mức thấp gần chạm đáy vào tháng 3 năm 2020, khiến chi phí vay giảm đáng kể trong bối cảnh lo ngại về một cuộc khủng hoảng kinh tế nghiêm trọng khi đại dịch COVID-19 bùng phát.
Trong khi đó, tiền tiết kiệm của các hộ gia đình tăng lên khi các lệnh ở nhà, hạn chế đi lại và các biện pháp y tế công cộng khác khiến chi tiêu hàng tháng giảm xuống.
Nhiều người Canada đã dọn dẹp những căn hộ chung cư nhỏ bé của họ trong thành phố và chuyển đến vùng ngoại ô hoặc xa hơn, tin rằng hình thức làm việc từ xa sẽ tiếp tục tồn tại và giờ là lúc hiện thực hóa tham vọng sở hữu một ngôi nhà có sân vườn.
Những năm đó đã mang đến cho người mua nhà cơ hội vay thế chấp với mức chiết khấu lớn, được hỗ trợ bởi lời cam kết của Thống đốc Ngân hàng Canada Tiff Macklem rằng lãi suất thấp sẽ tiếp tục được duy trì.
Nhưng rất nhiều khoản thế chấp kỳ hạn 5 năm đó đã đến hạn gia hạn vào năm 2025, đặt ra thách thức cho người vay vốn hiện đang phải đối mặt với lãi suất cao hơn nhiều so với hợp đồng ban đầu – và một làn sóng gia hạn khác sẽ diễn ra vào năm 2026.
Hơn 2 triệu khoản vay thế chấp sẽ được gia hạn trước năm 2028
Theo Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC), khoảng 1,15 triệu khoản vay thế chấp sẽ được gia hạn vào năm tới, và 940.000 khoản vay nữa dự kiến được gia hạn vào năm 2027.
Điều này làm dấy lên lo ngại về khả năng gia tăng nợ quá hạn và áp lực trả nợ của người vay khi các hộ gia đình đang chật vật ứng phó với cú sốc lãi suất hoặc thanh toán cao hơn – nhưng hiện tại, khả năng xảy ra một cuộc khủng hoảng lan rộng dường như là rất thấp.
Một phần là do mặc dù lãi suất chính sách của Ngân hàng Canada vẫn cao hơn nhiều so với mức 0,25% được ghi nhận vào thời kỳ đỉnh điểm của đại dịch, ngân hàng trung ương đã cắt giảm lãi suất đáng kể kể từ giữa năm ngoái – giảm tới 275 điểm phần trăm, từ 5% xuống 2,25%.
Ngân hàng đã bắt đầu một loạt các đợt cắt giảm lãi suất vào năm 2024 do tâm lý lo ngại gia tăng về triển vọng kinh tế của Canada và viễn cảnh suy thoái.
“Tôi đoán một trong những điểm sáng của tình hình kinh tế vĩ mô yếu kém và các sự kiện quốc tế là lãi suất thấp hơn một chút so với dự kiến của chúng tôi”, Aled ab Iorwerth, phó kinh tế trưởng tại CMHC, chia sẻ.
“Đúng vậy, [người vay] sẽ gia hạn với lãi suất cao hơn – nhưng không hề gần với mức lãi suất mà chúng tôi có thể đã dự đoán hoặc lo lắng, chẳng hạn như vài năm trước.”
Các ngân hàng hàng đầu không hoảng loạn trước sự gia tăng đột biến gia hạn
Các ngân hàng cho vay hàng đầu cũng đang có cách tiếp cận thận trọng đối với sự gia tăng đột biến này. Vào tháng 7, chuyên gia kinh tế Maria Solovieva của TD đã nêu ra dự đoán của bà về làn sóng gia hạn trong năm 2025 và 2026, cho thấy "nỗi đau sẽ còn kéo dài" do lãi suất cao hơn, nhưng khả năng xảy ra một cú sốc hệ thống rộng hơn dường như còn xa vời.
Bà nhấn mạnh rằng tổng số tiền thanh toán thế chấp ở Canada thực sự đang giảm - chủ yếu là do lãi suất giảm, và vì các khoản thế chấp có số dư cao đóng góp nhiều hơn vào mức trung bình quốc gia so với các khoản thế chấp có số dư thấp hơn.
Trong khi đó, thị trường năm 2026 cũng sẽ chứng kiến nhiều khoản gia hạn từ những người vay đã vay thế chấp vào năm 2022 hoặc sau khi bắt đầu chu kỳ tăng lãi suất của Ngân hàng Canada, nghĩa là lãi suất của họ có thể sẽ giảm vào năm tới.
Và mặc dù khoảng 40% người vay thế chấp gia hạn trong giai đoạn 2020-2021 sẽ phải đối mặt với lãi suất cao hơn, Solovieva cho biết nhiều người trong nhóm đó cũng thấy hoàn cảnh của mình được cải thiện - bởi vì nhiều người hiện có giá trị tài sản thế chấp cao hơn, mức lương và tiền tiết kiệm cao hơn, và thu nhập khả dụng cá nhân trung bình tốt hơn.
“Những thực tế này cho thấy nhiều chủ nhà có thể linh hoạt điều chỉnh mức tăng thanh toán hàng tháng - cho dù bằng cách gia hạn khấu hao, tái cấp vốn hay trả trước”, bà viết.
Tóm lại: “hầu hết người vay thế chấp sẽ xoay xở được, nhưng với mức độ linh hoạt tài chính thấp hơn”, bà nói. CMHC cũng đã chỉ ra sự gia tăng của nhiều loại nợ không phải thế chấp, ngay cả khi dự kiến sẽ không gây ra một cuộc khủng hoảng toàn diện.
“Chúng tôi đang tiếp tục theo dõi một số khoản tín dụng khác và chúng dường như đang tăng nhẹ”, ab Iorwerth cho biết. “Tỷ lệ nợ xấu ô tô đang giảm, nhưng hạn mức tín dụng, thẻ tín dụng, và những thứ tương tự lại tăng lên.
“Rõ ràng là có một chút căng thẳng, nhưng hiện tại chúng ta chưa đến giai đoạn những điều đó có tác động mang tính hệ thống.”
Canadian Mortgage Professional.
