Nhiều người dân Canada đang chuẩn bị cho việc thanh toán cao hơn – nhưng CMHC không thấy sự sụp đổ sắp xảy ra

Các chủ nhà Canada đang phải đối mặt với khoản thanh toán hàng tháng cao hơn khi họ gia hạn thế chấp đang xử lý tốt xu hướng này – nhưng vẫn có thể có những trở ngại phía trước với hàng loạt đợt gia hạn vào năm 2026.

Theo Tập đoàn Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC), đơn vị đã phác họa một bức tranh chi tiết về làn sóng gia hạn sắp tới trong báo cáo mới nhất về ngành thế chấp nhà ở, được công bố trong tuần này.

Cơ quan Nhà ở Quốc gia nhấn mạnh rằng mặc dù chưa có cuộc khủng hoảng thế chấp nào do gia hạn, nhưng vẫn còn hơn 750.000 khoản thế chấp dự kiến gia hạn trong nửa cuối năm 2025, tiếp theo là hơn một triệu khoản vào năm tới và 940.000 khoản vào năm 2027.

Lãi suất có thể đã giảm gần đây, nhưng lãi suất thế chấp cố định không có bảo hiểm trung bình kỳ hạn 5 năm vẫn cao hơn 67% vào tháng 7 năm 2025 so với cùng kỳ năm năm trước, khi lãi suất giảm mạnh trong bối cảnh đại dịch COVID-19.

Hiện tại, người vay đang xoay xở với bất kỳ khoản nợ tăng nào phát sinh. Lần đầu tiên kể từ năm 2022, tỷ lệ nợ quá hạn thế chấp trên toàn quốc đã giảm trong quý 2, mặc dù Ontario và British Columbia, hai tỉnh bang có giá bất động sản đắt đỏ nhất, đã chứng kiến ​​số nợ quá hạn tăng lên.

Những câu hỏi xoay quanh "vách đá" gia hạn thế chấp tiềm ẩn đã nảy sinh vào năm 2023 và 2024, khi một loạt đợt tăng lãi suất nhanh chóng của Ngân hàng Canada lần đầu tiên làm dấy lên lo ngại rằng nhiều người vay sẽ không thể xử lý được mức tăng vọt trong các khoản thanh toán.

Tuy nhiên, kể từ đó, ngân hàng trung ương đã cắt giảm lãi suất chín lần, cải thiện phần nào triển vọng mặc dù chi phí vay vẫn cao hơn nhiều so với năm năm trước.

Các nhà môi giới kêu gọi chủ động quản lý việc gia hạn

Các nhà môi giới thế chấp cũng đang có cái nhìn bình tĩnh về thị trường khi năm 2026 đang đến gần. Victor Tran, một đại lý thế chấp tại Tango Financial và chuyên gia về nhà ở và thế chấp của Ratedotca, chia sẻ rằng người vay cần tìm hiểu kỹ lưỡng càng sớm càng tốt khi khoản thế chấp của họ sắp được gia hạn.

Đối với một số bên cho vay, thời gian xử lý có thể chậm vì các giao dịch tái cấp vốn và chuyển nhượng thế chấp từ bên này sang bên khác không được ưu tiên so với việc mua nhà.

“Vì vậy, điều quan trọng đối với người Canada là tìm hiểu kỹ lưỡng càng sớm càng tốt để họ có đủ thời gian hoàn tất việc chuyển nhượng thế chấp nếu họ tìm thấy lãi suất thấp hơn ở nơi khác”, Tran nói. “Thật không may, hầu hết mọi người vẫn đợi đến phút cuối.

“Chúng ta đang nói về khoảng vài tuần hoặc thậm chí một tháng trước ngày gia hạn. Hãy bắt đầu tìm hiểu kỹ lưỡng và đến lúc đó có thể hơi muộn – nhưng không phải là không thể. Bạn vẫn có thể chuyển sang một bên cho vay khác với lãi suất thấp hơn.”

Tuy nhiên, những người vay không dành đủ thời gian để bắt đầu quá trình này có thể gặp nhiều khó khăn: trước hết, họ có thể sẽ phải gia hạn với bên cho vay hiện tại sang một kỳ hạn mở để có thêm thời gian hoàn tất việc chuyển đổi thế chấp.

"Việc chuyển sang kỳ hạn mở chỉ hơi rắc rối hơn một chút, họ phải trả thêm một chút lãi suất vì kỳ hạn mở có thể linh hoạt thanh toán bất cứ lúc nào mà không bị phạt", Tran nói. "Nhưng lãi suất cao hơn rất nhiều, vì vậy tốt nhất là nên tránh điều đó bằng cách bắt đầu sớm."

Xu hướng nợ quá hạn cho thấy áp lực sẽ được kiểm soát.

Hiện tại, dường như không có dấu hiệu nào cho thấy sự sụp đổ của việc gia hạn thế chấp sắp xảy ra. Tỷ lệ nợ quá hạn thế chấp vẫn thấp hơn so với các sản phẩm tín dụng khác - điều này không có gì đáng ngạc nhiên, vì việc thanh toán thế chấp thường là ưu tiên hàng đầu của người vay.

Tuy nhiên, tỷ lệ nợ quá hạn của những người Canada có thế chấp đang tăng nhanh hơn so với những người không có, bao gồm nợ quá hạn thẻ tín dụng, vay mua ô tô và hạn mức tín dụng.

Một xu hướng nợ quá hạn khác đáng quan tâm trong lĩnh vực thế chấp: trong lĩnh vực tổ chức đầu tư thế chấp (MIE), tỷ lệ nợ quá hạn từ 90 ngày trở lên đã giảm trong quý I năm 2025 so với quý IV năm ngoái, mặc dù vẫn cao hơn so với cùng kỳ năm trước.

Điều tương tự không xảy ra với các ngân hàng và hợp tác tín dụng, nơi tỷ lệ nợ quá hạn tăng nhưng vẫn thấp hơn mức trước đại dịch.