Christopher Liew là CFP®, CFA Charterholder và cựu cố vấn tài chính. Ông viết các mẹo về tài chính cá nhân cho hàng nghìn độc giả Canada hàng ngày tại Blueprint Financial.
Với chi phí sinh hoạt tăng nhanh hơn thu nhập hưu trí, nhiều người Canada đang đối mặt với một quyết định khó khăn: Bán nhà của họ hay tìm cách tận dụng giá trị tài sản (equity) mà họ đã xây dựng trong nhiều thập kỷ. Đối với số lượng ngày càng tăng các chủ nhà lớn tuổi, câu trả lời là khoản vay thế chấp ngược (reverse mortgage).
Khoản vay thế chấp ngược có thể là cứu cánh cho những chủ nhà thiếu tiền mặt nhưng giàu tài sản. Tuy nhiên, chúng thường bị hiểu lầm; và khi được sử dụng mà không có kế hoạch phù hợp, có thể dẫn đến hối tiếc. Vậy câu hỏi đặt ra là, một khoản vay thế chấp ngược có thể là một điều tốt không?
Khoản Vay Thế Chấp Ngược Là Gì?
Khoản vay thế chấp ngược là một loại khoản vay dành cho chủ nhà Canada từ 55 tuổi trở lên. Nó cho phép bạn vay tiền bằng cách sử dụng giá trị tài sản trong nhà mà không cần thực hiện các khoản thanh toán hàng tháng. Thay vì trả nợ, lãi suất được cộng vào số dư khoản vay hàng năm.
Toàn bộ số tiền chỉ đến hạn thanh toán khi chủ nhà bán tài sản, chuyển ra ngoài vĩnh viễn, hoặc qua đời. Số tiền bạn nhận được được miễn thuế và có thể được nhận dưới dạng khoản tiền gộp, thanh toán hàng tháng, hoặc kết hợp cả hai.
Tuy nhiên, vì lãi suất được gộp lại theo thời gian, tổng nợ có thể tăng lên nhanh chóng. Điều này làm giảm giá trị tài sản còn lại trong nhà và có thể để lại rất ít hoặc không có gì cho người thừa kế. Đây là một giải pháp đổi giá trị tài sản dài hạn lấy dòng tiền ngắn hạn, và điều quan trọng là phải hiểu rõ điều đó trước khi tiến hành.
Ưu Điểm: Khi Khoản Vay Thế Chấp Ngược Có Thể Hợp Lý
Khoản vay thế chấp ngược không mặc nhiên là một ý tưởng tồi. Trong một số trường hợp, chúng thực sự có thể là lựa chọn thực tế nhất, đặc biệt khi các công cụ tài chính khác không khả dụng. Dưới đây là một vài tình huống mà khoản vay thế chấp ngược có thể hợp lý:
1. Bạn muốn sống già tại nhà
Đối với nhiều người về hưu, việc ở lại ngôi nhà của họ mang lại sự thoải mái về mặt cảm xúc, sự quen thuộc và ổn định. Nếu bạn không muốn bán nhà để mua nhà nhỏ hơn hoặc chuyển đi, khoản vay thế chấp ngược có thể giúp chi trả chi phí sinh hoạt tăng cao, sửa chữa nhà, hoặc các dịch vụ chăm sóc tại nhà trong khi vẫn cho phép bạn ở lại.
2. Bạn không quan tâm đến việc để lại tài sản thừa kế lớn
Nếu bạn không có người phụ thuộc hoặc bạn không có kế hoạch để lại ngôi nhà như một phần tài sản của mình, thì việc giá trị tài sản bị xói mòn có thể không phải là mối quan tâm lớn. Trong trường hợp này, việc sử dụng giá trị tài sản đó để cải thiện chất lượng cuộc sống hiện tại có thể là hợp lý.
3. Bạn đã bị từ chối các loại tín dụng khác
Nhiều người Canada về hưu có những ngôi nhà giá trị nhưng thu nhập hạn chế. Điều đó có thể khiến họ khó đủ điều kiện vay các khoản vay truyền thống hoặc hạn mức tín dụng dựa trên giá trị nhà (HELOC). Khoản vay thế chấp ngược có thể là lựa chọn vay mượn thực tế duy nhất có sẵn, đặc biệt đối với những người có điểm tín dụng kém hoặc thu nhập lương hưu cố định.
4. Bạn đang đối mặt với một thách thức tài chính cấp bách
Nếu bạn đang phải vật lộn với khoản nợ lãi suất cao, hóa đơn y tế, hoặc một khoản chi phí bất ngờ, việc tiếp cận giá trị tài sản nhà ở thông qua khoản vay thế chấp ngược có thể mang lại sự giải tỏa khi thời gian eo hẹp và các lựa chọn khác đã cạn kiệt.
Nhược Điểm: Rủi Ro của Khoản Vay Thế Chấp Ngược
Mặc dù có lợi ích trong những tình huống nhất định, các khoản vay thế chấp ngược cũng tiềm ẩn những rủi ro đáng kể thường bị bỏ qua:
1. Lãi suất tích lũy nhanh chóng
Không giống như các khoản vay thông thường, khoản vay thế chấp ngược không yêu cầu thanh toán hàng tháng. Điều này có nghĩa là lãi suất chưa thanh toán được cộng vào số dư khoản vay, khiến nó tăng lên theo cấp số nhân theo thời gian. Bạn ở lại nhà càng lâu, bạn sẽ nợ càng nhiều lãi. Sau vài năm, bạn có thể nợ nhiều hơn nhiều so với số tiền bạn vay ban đầu.
2. Các điều khoản có thể phức tạp hoặc không rõ ràng
Một số hợp đồng vay thế chấp ngược bao gồm các khoản phí bổ sung, hình phạt trả trước, hoặc lãi suất thay đổi không phải lúc nào cũng dễ hiểu. Nếu không có lời khuyên chuyên môn, nhiều người đi vay bỏ qua những chi tiết này và bị bất ngờ khi hóa đơn cuối cùng đến.
3. Bạn có thể mất đi sự linh hoạt tài chính sau này
Nếu hầu hết giá trị tài sản nhà ở của bạn bị ràng buộc trong một khoản vay thế chấp ngược, bạn sẽ khó khăn hơn trong việc chuyển nhà, tái cấp vốn, hoặc tiếp cận tiền mặt trong tương lai. Điều này có thể tạo ra thách thức nếu nhu cầu của bạn thay đổi sau này, đặc biệt nếu bạn muốn chuyển nơi ở hoặc chi trả cho dịch vụ chăm sóc dài hạn.
4. Nó có thể tạo ra căng thẳng trong gia đình
Nhiều người mong đợi để lại ngôi nhà của họ cho con cái hoặc những người thân yêu khác. Khoản vay thế chấp ngược làm giảm giá trị tài sản của bạn và có thể để lại rất ít hoặc không có tài sản thừa kế. Nếu kỳ vọng không được truyền đạt rõ ràng, điều đó có thể dẫn đến hiểu lầm và xung đột gia đình sau này.
Những Điều Cần Cân Nhắc Trước Khi Chọn Vay Thế Chấp Ngược
- Khoản vay thế chấp ngược không dành cho tất cả mọi người, và nó không nên là lựa chọn đầu tiên mà bạn khám phá. Có những chiến lược khác có thể đáp ứng nhu cầu tài chính của bạn với ít hậu quả dài hạn hơn:
- Hạn mức Tín dụng dựa trên Giá trị Nhà (HELOC): Có thể cung cấp lãi suất thấp hơn và linh hoạt hơn.
- Bán Nhà để mua Nhà nhỏ hơn (Downsizing): Có thể giải phóng giá trị tài sản đồng thời giảm chi phí sinh hoạt của bạn.
- Các chương trình của Chính phủ: Chẳng hạn như Phụ cấp Thu nhập Đảm bảo (GIS) hoặc các chương trình hoãn thuế tài sản địa phương ở một số tỉnh có thể giúp lấp đầy khoảng trống thu nhập.
- Hỗ trợ Gia đình: Khi có sẵn và được thảo luận cởi mở, có thể giúp đỡ với sự hiểu biết chung về kỳ vọng.
Nếu bạn vẫn đang cân nhắc một khoản vay thế chấp ngược, hãy dành thời gian nói chuyện với một cố vấn tài chính độc lập không bị ràng buộc với bên cho vay. Yêu cầu xem bảng phân tích đầy đủ về cách lãi suất sẽ tăng lên theo thời gian và yêu cầu giải thích rõ ràng về tất cả các khoản phí và điều khoản trả nợ. Đừng vội vàng đưa ra quyết định và đảm bảo bạn hiểu rõ những gì bạn đang từ bỏ để đổi lấy số tiền bạn nhận được.
Tóm lại: Khoản vay thế chấp ngược là một công cụ tài chính. Giống như bất kỳ công cụ nào, nó có thể hữu ích khi được sử dụng đúng cách và có hại khi được sử dụng bất cẩn. Đó không phải là tiền miễn phí, và nó không bao giờ nên được xem nhẹ. Nó có thể mang lại sự an tâm cho một số chủ nhà lớn tuổi, nhưng với những người khác, nó có thể dẫn đến hối tiếc và giảm các lựa chọn trong tương lai. Chỉ nên tiến hành khi bạn hiểu rõ toàn bộ bức tranh.
CTV News
