Trong khi nền kinh tế vẫn là nguồn rủi ro lớn nhất, không có dấu hiệu khủng hoảng cho thị trường thế chấp

Nửa đầu năm đầy biến động của nền kinh tế đã chứng kiến rủi ro gia tăng trên thị trường thế chấp nhà ở của Canada, theo một báo cáo mới của cơ quan nhà ở quốc gia, mặc dù các tổ chức cho vay dường như đang ở vị thế tốt để vượt qua sự biến động đó.

Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) cho biết trong phiên bản mùa xuân của Báo cáo Ngành Thế chấp, được công bố hôm nay, rằng triển vọng kinh tế tổng thể vẫn là "nguồn rủi ro lớn nhất" đối với thị trường thế chấp vì tỷ lệ thất nghiệp có thể dẫn đến sự gia tăng các khoản vỡ nợ thế chấp.

Cuộc chiến thuế quan của Tổng thống Hoa Kỳ Donald Trump đã đẩy nền kinh tế Canada vào khủng hoảng vào đầu năm và làm dấy lên lo ngại về việc sa thải hàng loạt và sự suy thoái mạnh mẽ, mặc dù các báo cáo trong tuần này cho thấy cả Hoa Kỳ và Canada đang nỗ lực hướng tới một thỏa thuận thương mại mới.

CMHC cho biết sự không chắc chắn tiếp tục khiến việc đánh giá các rủi ro hiện tại đối với thị trường thế chấp trở nên khó khăn, nhưng họ đã đưa ra một lưu ý tích cực về khả năng của các tổ chức cho vay trong việc đối phó với một nền kinh tế khó khăn.

Cơ quan này cho biết: "Các tổ chức cho vay thế chấp bước vào năm 2025 với tình hình tài chính tốt, điều này sẽ giúp họ xử lý sự không chắc chắn. Năm 2024, tỷ lệ nợ quá hạn thế chấp vẫn gần mức thấp lịch sử ngoài thời kỳ đại dịch. Tuy nhiên, nợ hộ gia đình cao và việc gia hạn thế chấp với lãi suất cao hơn vẫn là những điểm yếu của nền kinh tế Canada."

Tỷ lệ nợ quá hạn thế chấp quốc gia tiếp tục tăng nhẹ, đạt 0,21% vào quý 4 năm ngoái – nhưng vẫn thấp hơn mức trước đại dịch là 0,29% vào năm 2019.

Ontario đặc biệt dễ bị tổn thương trước các khoản nợ quá hạn thế chấp, với Đảo Hoàng tử Edward và British Columbia cũng ghi nhận mức tăng đáng kể, trái ngược hoàn toàn với New Brunswick, Saskatchewan và Alberta, tất cả đều chứng kiến tỷ lệ nợ quá hạn giảm mặc dù vẫn ở mức cao.

Ngày càng nhiều khoản thế chấp chưa được bảo hiểm. Báo cáo của CMHC cho thấy 75% số khoản thế chấp trên cả nước không có bảo hiểm vào năm ngoái, "[khiến] các tổ chức cho vay có nguy cơ thua lỗ tài chính lớn hơn nếu tỷ lệ nợ quá hạn thế chấp tăng."

Triển vọng gia hạn vẫn ổn định dù có lo ngại về lãi suất

Làn sóng các khoản thế chấp sắp đến hạn gia hạn vào năm 2025 và 2026 – nhiều khoản với chi phí vay cao hơn đáng kể so với lãi suất hợp đồng ban đầu – đã thu hút rất nhiều sự chú ý và làm dấy lên lo ngại về khả năng của chủ nhà trong việc xử lý các khoản thanh toán nặng hơn.

Nhưng một loạt các đợt cắt giảm lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada vào năm ngoái dường như đã làm sáng sủa triển vọng gia hạn đó, với rất ít dấu hiệu căng thẳng trên diện rộng trên thị trường khi các khoản thế chấp đến hạn gia hạn.

Khoảng 1,2 triệu khoản thế chấp lãi suất cố định trong năm nay và một triệu khoản khác vào năm 2026 vẫn đến hạn gia hạn – nhưng "những khoản gia hạn này sẽ không phải đối mặt với lãi suất cao như những người đã gia hạn vào năm 2024," CMHC cho biết.

Báo cáo chỉ ra rằng thời gian trả nợ kéo dài đã chứng tỏ là một cách có giá trị giúp người vay tránh được cú sốc thanh toán lớn vào thời điểm gia hạn.

Trong khi đó, những đợt cắt giảm lãi suất của ngân hàng trung ương đã giúp các khoản thế chấp lãi suất thả nổi trở thành loại thế chấp phổ biến nhất vào đầu năm, chiếm 42% số khoản thế chấp mới vào tháng 2.

Các khoản thế chấp ngắn hạn hơn – với hợp đồng từ ba đến năm năm – cũng vẫn phổ biến, chiếm 32% thị trường thế chấp mới, khi người mua nhà và chủ nhà áp dụng phương pháp chờ đợi và xem xét triển vọng kinh tế để dự đoán lãi suất có thể thấp hơn trong tương lai.

CMHC cho biết năm ngoái cũng là một năm tốt cho các tổ chức cho vay thay thế, mặc dù việc mở rộng thị phần liên tục của họ không phải không có rủi ro.

Các tổ chức cho vay thay thế lớn nhất cả nước đã chứng kiến mức tăng trưởng cao hơn so với tín dụng thế chấp quốc gia vào năm 2024 – nhưng "hồ sơ rủi ro của các tổ chức cho vay này đã tăng lên vừa phải do tỷ lệ nợ quá hạn cao hơn, khiến họ phải tăng dự phòng tổn thất khoản vay."

© 2025 Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life