Những dấu hiệu tích cực đang xuất hiện ở một số lĩnh vực – nhưng không có gì đáng ngạc nhiên, phần lớn sẽ phụ thuộc vào những gì xảy ra với thuế quan

Thị trường thế chấp thương mại của Canada đã trải qua vài năm đầy biến động, với những thách thức nổi bật trong lĩnh vực văn phòng và những gián đoạn do sự bất ổn rộng lớn hơn trong nền kinh tế quốc gia và toàn cầu gây ra.

Nhưng có thể có lý do để lạc quan một cách thận trọng khi nhìn về năm 2026, với bằng chứng ngày càng tăng cho thấy niềm tin đang dần trở lại thị trường văn phòng khi các công ty lớn và khu vực công tăng cường nỗ lực đưa nhân viên trở lại nơi làm việc.

Các ngân hàng lớn đã dần loại bỏ dần việc cho phép làm việc từ xa trong năm nay, trong khi chính phủ tỉnh Ontario là một trong những người ủng hộ nổi bật nhất cho việc quay trở lại làm việc trực tiếp hoàn toàn trong khu vực công.

Và sự gia tăng nhu cầu về không gian văn phòng – đặc biệt là ở Toronto – cho thấy rằng sự đóng băng sâu sắc đã bao trùm thị trường văn phòng trong đại dịch COVID-19 đang dần tan băng, theo Keith Reading (ảnh trên), giám đốc nghiên cứu cấp cao tại Morguard.

Điều đó không có nghĩa là thị trường văn phòng nhất thiết sẽ cải thiện trên diện rộng vào năm 2026. Nhu cầu đối với các sản phẩm chất lượng cao vẫn rất lớn, trong khi nhu cầu đối với các căn hộ hạng B và C cũ hơn lại giảm đi.

“Những tòa nhà được coi là ‘tòa nhà biểu tượng’ – những tòa nhà văn phòng tốt nhất – đã hoạt động khá tốt,” Reading nói với Canadian Mortgage Professional. “Tôi được biết, tỷ lệ trống trong phân khúc thị trường này nằm trong khoảng 3% đến 4%. Và có khá nhiều cạnh tranh cho những chỗ trống còn lại.

“Điều đó cuối cùng sẽ ảnh hưởng đến các tòa nhà hạng A khác, vốn là một lượng lớn các tòa nhà. Cho đến nay, thực sự là những tòa nhà tốt hơn đã hoạt động vượt trội.”

Thị trường nhà ở nhiều căn hộ và công nghiệp đối mặt với triển vọng phức tạp

Về thị trường nhà ở nhiều căn hộ, triển vọng có phần mờ mịt hơn – mặc dù Reading vẫn kỳ vọng một thị trường “cân bằng” sẽ chiếm ưu thế vào năm 2026.

Trong những năm trước, các thị trường cho thuê lớn nhất cả nước đã chứng kiến ​​tỷ lệ trống cực thấp, khiến người thuê khó tìm được căn hộ trống và tạo ra lợi thế cho các nhà đầu tư khi giá thuê tăng vọt.

Nhưng thời gian gần đây, số lượng sinh viên nước ngoài và người nhập cư quốc tế đến Canada đã giảm đáng kể do mục tiêu nhập cư bị cắt giảm, trùng hợp với sự dư thừa nguồn cung nhà ở xây mới trên thị trường.

“Điều đó thực sự đã ảnh hưởng đến nhu cầu,” ông Reading nói. “Nhu cầu thuê nhà đã chậm lại. Đồng thời, chúng ta lại chứng kiến lượng nhà ở xây mới đạt mức cao kỷ lục. Vì vậy, tỷ lệ nhà trống tiếp tục tăng. Tỷ lệ này vẫn tương đối ổn định, nhưng tôi nghĩ rằng chúng ta đang hướng tới một bức tranh cung cầu cân bằng hơn trong tương lai.

“Ví dụ, vào năm 2024, chúng ta đã chứng kiến giá thuê nhà cao kỷ lục và tiếp tục tăng, cùng với nhu cầu cực kỳ mạnh mẽ do lượng người nhập cư kỷ lục mà chúng ta đang chứng kiến. Tình hình đó hiện đã ổn định. Nhưng tôi nghĩ rằng triển vọng dài hạn nói chung đối với căn hộ cho thuê là khá tích cực.”

Trong khi đó, lĩnh vực công nghiệp cũng chứng kiến  hoạt động xây dựng và hoàn thành gần mức cao kỷ lục trước khi nhu cầu giảm bớt – chủ yếu do sự bất ổn về kinh tế và thuế quan trong 12 tháng qua.

Ông Reading dự đoán lĩnh vực công nghiệp sẽ ổn định “khá nhanh chóng”, mặc dù đối với thị trường thương mại nói chung, nhiều điều sẽ phụ thuộc vào diễn biến của tranh chấp thương mại giữa Canada và Mỹ trong năm tới.

Thuế quan vẫn là một yếu tố lớn ảnh hưởng đến triển vọng thương mại của Canada

Tin tốt là cuộc chiến thuế quan của Tổng thống Donald Trump đã không gây ra tác động tàn phá đối với nền kinh tế quốc gia của Canada như lo ngại ban đầu. Cho đến nay, tác động vẫn “tương đối khiêm tốn”, ông Reading nhấn mạnh, chủ yếu ảnh hưởng đến ngành công nghiệp ô tô và sản xuất.

Năm 2026 có thể là một năm then chốt với nhiều vấn đề cần thảo luận trên mặt trận thương mại, bao gồm cả việc đàm phán lại một thỏa thuận thương mại quan trọng đã bảo vệ nhiều ngành công nghiệp Canada khỏi thuế quan.

“Nó đã có tác động, nhưng tác động rất cụ thể đối với từng ngành,” ông nói. “Nó không lan rộng. Hy vọng điều đó sẽ tiếp tục vào năm 2026. Nhưng cho đến khi chúng ta đạt được một số hình thức đàm phán lại, gia hạn hoặc kéo dài Hiệp định CUSMA (Hiệp định Canada-Mỹ-Mexico), vẫn còn khá nhiều sự không chắc chắn.

“Cho đến khi chúng ta đạt được một số cuộc đàm phán nghiêm túc với chính quyền Mỹ, tôi khá lạc quan về tương lai.”

Canadian Mortgage Professional.