Hai năm sau khi chính phủ liên bang áp dụng thời hạn vay 30 năm cho các khoản thế chấp có bảo hiểm, cuộc tranh luận về việc kéo dài thời hạn lên 40 hoặc 50 năm đang gây ra nhiều luồng ý kiến trái chiều trong giới chuyên gia.
Kể từ năm 2024, việc nới lỏng thời hạn vay lên 30 năm đã được ngành thế chấp đón nhận tích cực. Biện pháp này được ghi nhận là giúp người vay giảm bớt áp lực thanh toán hàng tháng khi đến hạn gia hạn lãi suất và hỗ trợ một phần sức mua cho những người mới gia nhập thị trường. Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng bước đi này vẫn chưa đủ "mạnh tay" để xoay chuyển cục diện thị trường.
Đề xuất thời hạn 40-50 năm: Giải pháp cho người mua nhà lần đầu?
Sharnjit Gill, môi giới tại Superior Mortgage (Vancouver), nhận định rằng triển vọng về khả năng chi trả sẽ không thay đổi trừ khi chính phủ tăng mức trần thời hạn vay vượt xa con số hiện tại. Theo ông, ngay cả 30 năm cũng không đủ cho những người mua nhà lần đầu đang phải đối mặt với sự bùng nổ giá nhà trong những thập kỷ qua.
Bối cảnh lịch sử: Canada từng cho phép thế chấp 40 năm do chính phủ bảo lãnh vào năm 2006, nhưng đã hủy bỏ vào năm 2008 sau cuộc khủng hoảng nhà đất tại Mỹ. Thời hạn này sau đó bị rút ngắn dần xuống 35, 30 và cuối cùng là 25 năm trong những năm tiếp theo.
Thực tế thị trường: Tại Vancouver, giá một căn nhà hiện ở mức 1,2 - 1,3 triệu USD cùng lãi suất cao. Ông Gill khẳng định: "Nếu thời hạn vay không được tăng lên 40 hoặc 50 năm, niềm tin của người mua sẽ không quay trở lại."
Tiền lệ quốc tế: Nhật Bản hiện có các khoản vay "Flat" 50 năm cho các loại hình nhà ở dài hạn. Tại Mỹ, chính quyền Trump cũng từng đưa ra ý tưởng về khoản vay 50 năm do Fannie Mae và Freddie Mac bảo lãnh vào tháng 11 năm ngoái, dù đề xuất này hiện có ít dấu hiệu tiến triển.
Những lo ngại về "bẫy nợ" và kế hoạch hưu trí
Mặc dù việc kéo dài thời hạn giúp người vay dễ dàng đáp ứng điều kiện vay vốn (qualify) và giảm số tiền đóng hàng tháng, nhưng ý tưởng này vấp phải sự phản đối gay gắt từ nhiều phía.
"Sở hữu khoản vay 50 năm thực sự có nghĩa là bạn có thể qua đời mà vẫn còn nợ," Dan Eisner từ True North Mortgage nhận định. Ông coi đây là một "kế hoạch tài chính tồi" và là một "bẫy nợ" vì nhiều người Canada coi ngôi nhà là khoản tiết kiệm cả đời và là quỹ hưu trí của họ.
Các rủi ro chính được chỉ ra bao gồm:
Người vay phải mắc nợ lâu hơn.
Tổng số tiền lãi phải trả sẽ cao hơn đáng kể so với các kỳ hạn ngắn.
Ngược lại, ông Gill lập luận rằng người vay có thể tận dụng thời hạn dài để đảm bảo đủ điều kiện vay, sau đó sẽ chủ động trả thêm bất cứ khi nào có khả năng để tất toán sớm.
Tình hình hiện tại: Khả năng chính phủ Canada tiếp tục kéo dài thời hạn vay trong tương lai gần vẫn còn rất xa vời. Những đề xuất về khoản vay 50 năm tại Mỹ cũng nhận được phản hồi tiêu cực từ giới chuyên môn tại Canada, phần lớn coi đó là một kịch bản không thực tế.
