Một hơi thở cuối cùng cho thị trường nhà ở Canada. Đó là tiêu đề của câu chuyện cuối cùng tôi viết cho Financial Post gần tám năm trước.

Tôi đã trở lại, và rõ ràng là thị trường nhà ở đã có khả năng nín thở lâu hơn nhiều người dự đoán. Ai mà có thể hình dung được những đợt nhập cư ồ ạt, một đại dịch và lãi suất cho vay thấp kỷ lục sẽ đẩy giá nhà lên những tầm cao hơn nữa?

Phil Soper, giám đốc điều hành của Royal LePage, một trong những công ty môi giới nhà ở lớn nhất cả nước, đã nói đùa trong một cuộc phỏng vấn: "Thị trường nhà ở đã cố gắng hơn một chút."

Soper cũng dành cho tôi một chút công nhận: "Bạn đã đúng, thị trường đã bị tổn thương nặng nề," ông nói, chỉ vào 18 tháng sau bài báo cuối cùng của tôi, khi các quy tắc nghiêm ngặt hơn về tài chính buộc người Canada phải đáp ứng đủ điều kiện vay ở mức lãi suất cao hơn cả mức được niêm yết trên khoản vay thế chấp của họ, trong một động thái nhằm làm chậm thị trường.

Nhưng chuyến tàu lượn siêu tốc sau đó chỉ trông có vẻ dễ đoán khi nhìn lại.

Ngày nay, một số người bi quan về thị trường rất hào hứng với những câu chuyện về việc mất tiền đặt cọc, người mua không thể hoàn tất giao dịch và giá giảm 20% so với đỉnh. Cuối cùng thì họ đã đúng sau hai thập kỷ. Thật tồi tệ nếu bạn mua vào lúc đỉnh điểm, với tư cách là một nhà đầu tư hay một người sử dụng cuối cùng.

Đừng nhìn lại quá khứ. Điều đó hiếm khi có ý nghĩa trừ khi bạn có thể học hỏi từ một sai lầm. Cuộc tranh luận trung thực ngày nay chỉ nên là bạn sẽ làm gì bây giờ và trong tương lai, dựa trên nhu cầu nhà ở của bạn.

Soper nói: "Câu hỏi thực sự là liệu ngôi nhà của bạn có phù hợp hay không. Nếu nó phù hợp, đó chỉ là một thách thức trên giấy tờ chứ không phải là một thách thức thực sự."

Bạn đã trả bao nhiêu? Thật không may. Cha tôi, một kế toán viên đã nghỉ hưu từ lâu, luôn khắc sâu vào tôi rằng một thứ gì đó chỉ có giá trị bằng số tiền mà ai đó sẵn lòng trả cho nó.

Không có nghi ngờ gì về việc giá đã giảm mạnh. Bất động sản là một trò chơi địa phương, và giá cả toàn quốc có ý nghĩa hạn chế, nhưng giá bán trung bình của một ngôi nhà hiện có tại đỉnh điểm là 824.192 đô la vào tháng 2 năm 2022, theo Hiệp hội Bất động sản Canada.

Đỉnh điểm của doanh số bán nhà là năm 2021 nhưng quý đầu tiên của năm 2022 lại rất sôi động với khoảng 675.000 ngôi nhà được chuyển nhượng trên cơ sở hàng năm. Con số này sẽ bao gồm những người chuyển xuống nhà nhỏ hơn, một số người mua để chuyển đổi nhà nhưng cũng có một số lượng lớn người mua lần đầu, những người là xương sống của bất kỳ thị trường nhà ở nào. Nhiều chủ nhà trong số đó đã chứng kiến một phần lớn giá trị tài sản của họ bị xóa sổ.

Nhưng trước khi chúng ta hoảng loạn về giá cả, bối cảnh rất quan trọng. Giá bán trung bình của một ngôi nhà hiện có vào cuối năm 2017 là 496.500 đô la, theo CREA. Sử dụng công cụ tính lạm phát của Ngân hàng Canada, con số đó tương đương khoảng 625.000 đô la vào năm 2025. Vào giữa năm, giá bán trung bình là 691.643 đô la. Việc đánh giá quá cao sự tăng giá nhà ở liên tục diễn ra mà không tính đến lạm phát.

Tôi chưa bao giờ thực sự hiểu tại sao mọi người lại nghĩ rằng giá của một ngôi nhà không nên được điều chỉnh theo lạm phát. Điều này giống như xem lại các tập phim The Price is Right từ những năm 1970 và mong đợi mua một chiếc ô tô với giá 4.000 đô la. Tôi không chắc tại sao mọi người lại kỳ vọng mức giá năm 2017 hay thậm chí là mức giá trung bình trước đại dịch là 540.000 đô la vào tháng 2 năm 2020.

Họ muốn giá giảm đến mức nào? Chẳng phải giá nên tăng cùng với lạm phát, có thể thêm một vài điểm phần trăm lợi nhuận mỗi năm để trở thành một khoản đầu tư tốt sao?

Tuy nhiên, nếu bạn mua vào lúc đỉnh điểm, bạn có những vấn đề nghiêm trọng cần xem xét, đặc biệt nếu bạn mua một căn nhà đang xây dựng và không thể vay vốn vì bạn không có hoặc có giá trị tài sản âm.

John Andrew, một giáo sư đã nghỉ hưu của Đại học Queen’s, hiện là cố vấn tài chính độc lập, có một người bạn gia đình mà con gái của họ đang ở trong tình huống đó.

“Cô ấy có một chút hối hận của người mua theo kiểu, 'Tôi đã làm gì thế này?'” Andrew, người đã điều hành các hội thảo bất động sản thường xuyên cho một số giám đốc điều hành hàng đầu của đất nước trong nhiều năm, nói về một giao dịch mua vào năm 2023.

Andrew khuyên nên ở yên và xem xét chi phí dài hạn của ngôi nhà của bạn, bao gồm cả tài chính. Hãy quên đi ý nghĩ rằng “giá bất động sản luôn tăng,” nhưng hãy xem xét lợi nhuận dài hạn mà bạn có thể sẽ nhận được, mà ông vẫn nghĩ rằng có thể đánh bại lạm phát.

Đối với người sử dụng cuối, một ngôi nhà, dù là nhà thấp tầng hay căn hộ chung cư cao tầng, luôn là một phần đầu tư và một phần hàng hóa tiêu dùng.

Các chỉ số thị trường rộng hơn đã tăng trong nhiều thập kỷ, nhưng bạn không thể vay vốn thế chấp được bảo lãnh bởi Canada Mortgage and Housing Corp. để đầu tư vào chỉ số TSX với 5% tiền đặt cọc và đòn bẩy 20:1, phải không?

Đòn bẩy đã hủy hoại nhiều người trong bất động sản, đặc biệt là các nhà đầu tư. Đó là một công thức dễ dàng để mua một căn hộ chung cư trị giá 1 triệu USD, với, giả sử 100.000 đô la tiền đặt cọc, theo dõi nó tăng lên 1,1 triệu đô la trong một thời gian ngắn và kiếm được 100% lợi nhuận trên khoản đầu tư của bạn.

Mạo hiểm, và đôi khi bạn sẽ thua. Sử dụng đòn bẩy, và nỗi đau sẽ tồi tệ hơn nhiều.

Ben Myers, chủ tịch công ty nghiên cứu căn hộ Bullpen Research & Consulting Inc., vẫn tin rằng một động lực chính để người Canada sở hữu bất động sản là tiết kiệm bắt buộc. Ông ấy đã đúng: hành vi rất quan trọng.

Các nhà môi giới thường trích dẫn câu nói sáo rỗng rằng bạn không thể sống trong các khoản đầu tư của mình, và họ nói đúng một phần. Lý do khác để sở hữu là sự an toàn về quyền sử dụng, một nơi lâu dài để nuôi dạy gia đình mà không có nguy cơ bị chủ nhà đuổi ra ngoài vì nhiều lý do.

Nếu bạn cần một ngôi nhà hôm nay vì hoàn cảnh cuộc sống, đó là lý do chính đáng để mua. Thời điểm mua nhà không phải lúc nào cũng phù hợp với nhu cầu cá nhân của bạn.

Vậy còn nhà đầu tư hiện phải hoàn tất giao dịch một bất động sản đã mua ba năm trước thì sao? Myers cho biết họ có thể nhượng lại bất động sản cho người khác, nhưng điều đó đi kèm với rủi ro là người đó có thể không hoàn tất giao dịch và khiến bạn phải chịu trách nhiệm.

Ông nói: “Bạn có thể phải trả tiền cho ai đó để họ tiếp quản khoản đầu tư của bạn,” và nói thêm rằng lựa chọn tốt nhất vào thời điểm này là bằng cách nào đó tìm ra cách để hoàn tất giao dịch, cho thuê căn nhà và hy vọng thị trường sẽ phục hồi.

Nếu cuộc sống của bạn thay đổi hoặc bạn thực sự cần phải chuyển đi, có những lý do chính đáng để bán và chấp nhận thiệt hại. Nhưng việc chuyển nhà là một sự hủy hoại tài sản, bạn chỉ nên làm điều đó khi cần thiết.

Khi bạn cộng các khoản phí môi giới bất động sản, thuế chuyển nhượng đất đai, chi phí chuyển nhà, phá vỡ hợp đồng thế chấp, luật sư và các khoản phí khác, bạn có thể dễ dàng mất gần 10% giá trị tài sản của mình.

Mọi người tức giận khi phải trả 9,95 USD cho một giao dịch chứng khoán, nhưng việc mất hàng chục nghìn đô la trong một giao dịch bất động sản lại không làm họ bận tâm trong một thị trường đang tăng.

Hãy hạn chế các động thái của bạn, ngay cả trong một thị trường đang giảm giá ngày nay. Lần chuyển nhà cuối cùng của bạn lý tưởng nhất là ở trong một chiếc hộp. Mỗi lần chuyển nhà sẽ khiến bạn phải trả giá.

Garry Marr/Financial Post