Có phải người vay đang kéo dài thực tế không thể tránh khỏi khi họ tài trợ cho lối sống và chi phí sinh hoạt ngày càng tăng?
Sự phổ biến của việc cho vay tư nhân đã tăng vọt trong thập kỷ qua khi người mua nhà và nhà đầu tư đổ xô tìm kiếm các nguồn tài chính mới – nhưng theo một nhà môi giới trong lĩnh vực này, ngành này hiện đã thay đổi phù hợp với một thị trường đang hạ nhiệt, khi ông nhấn mạnh sự thận trọng ngày càng tăng trên toàn ngành.
Daniel Vyner, nhà môi giới chính của DV Capital Corp., nói với Canadian Mortgage Professional rằng vị thế của người vay và người cho vay trong lĩnh vực cho vay tư nhân đã thay đổi. “Hầu hết các động lực đã thúc đẩy cho vay tư nhân trong đợt tăng trưởng thị trường gần đây đã tan biến, ít nhất là hiện tại,” ông nói, “nhường chỗ cho một loạt các thực tế mới.”
Giá trị bất động sản đã tăng vọt ở nhiều khu vực – đặc biệt là các thị trường đô thị nóng như Toronto và Vancouver – nhờ vào môi trường lãi suất cực thấp trong đại dịch COVID-19.
Xu hướng đó đã biến các khoản thế chấp tư nhân thành một “mặt hàng nóng” trong những năm bùng nổ, Vyner nói, khi các nhà đầu tư cân nhắc những ưu điểm tiềm năng của việc cho vay tư nhân so với những nhược điểm tiềm ẩn.
Nhưng nhiều người vay trong số đó đã không tính đến một đợt suy thoái như đợt đã thấy kể từ năm 2022 và khả năng tăng giá sẽ không phải là một xu hướng vĩnh viễn.
“Người mua, chủ nhà và nhà đầu tư đã sẵn sàng, và thường được thưởng về mặt tài chính, để trả một khoản phí bảo hiểm để tiếp cận vốn tư nhân, đặc biệt là khi không thể vay truyền thống,” Vyner nói, “để mua, đầu cơ và rút tiền từ vốn chủ sở hữu nhà, hoạt động trên tiền đề rằng sự tăng giá trị cuối cùng sẽ bù đắp cho chi phí đi vay cao hơn.”
“Việc hợp nhất các khoản nợ lãi suất cao, tài trợ cho lối sống và chi phí sinh hoạt ngày càng tăng, mua thời gian và kéo dài thực tế không thể tránh khỏi rằng cuộc vui sẽ kết thúc là tương đối dễ dàng.”
Nhu cầu của người vay thấp hơn, nhưng nguồn cung các công ty cho vay vẫn dồi dào
Thị trường điên cuồng đã nhường chỗ cho một triển vọng thận trọng hơn nhiều trong số các chủ sở hữu bất động sản, đặc biệt là những người có hoặc đã từng có vốn chủ sở hữu dễ tiếp cận và nhận thức rõ hơn về giá trị của nó. Việc tái tài trợ tăng giá không còn là công cụ đáng tin cậy như trước nữa, Vyner nói, để bổ sung thu nhập hộ gia đình một cách dễ dàng như vậy.
Sự phổ biến tăng vọt của lĩnh vực này đã chứng kiến một lượng lớn các công ty cho vay mới đổ vào ngành thế chấp tư nhân trong những năm gần đây, dẫn đến một loạt các lựa chọn phong phú cho cả nhà môi giới và người vay.
Nhưng trong khi người Canada hiện ngày càng thận trọng về triển vọng của ngành này, Vyner cho biết dường như không có bất kỳ sự di cư đáng kể nào của các công ty cho vay khỏi thị trường tư nhân – ít nhất là chưa.
Những gì diễn ra sau đó là một môi trường cạnh tranh khốc liệt được đánh dấu bằng việc giảm giá và lãi suất thấp hơn trong số các công ty cho vay tư nhân.
Các tổ chức đầu tư thế chấp (MIE) có lợi thế trong thị trường tư nhân hiện tại
Vyner lập luận rằng có khả năng hiện tại có nhiều tiền hơn đang theo đuổi các giao dịch khả thi so với số giao dịch khả thi có sẵn. “Các công ty cho vay tư nhân, một cách chính đáng, đang thực hiện sự thận trọng và kiềm chế, dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt – đặc biệt là về giá cả,” ông nói. “Với mong muốn, khả năng và nhu cầu hạn chế để cạnh tranh về rủi ro, nhiều công ty cho vay dường như đang tham gia vào một cuộc đua xuống đáy về giá cả.”
Đó là một môi trường mà ông tin rằng có thể sẽ ưu tiên các nhà quản lý quỹ và các tổ chức đầu tư thế chấp (MIE) được trang bị túi tiền sâu hơn so với các công ty cho vay cá nhân hoặc các công ty cho vay tư nhân khác.
Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) đã cho thấy vào đầu năm nay rằng mặc dù người vay thận trọng hơn đối với việc cho vay tư nhân, 25 MIE lớn nhất của đất nước vẫn vượt trội so với thị trường thế chấp nhà ở quốc gia nói chung về tốc độ tăng trưởng tài sản được quản lý.
25 MIE lớn nhất đó nắm giữ 10.9 tỷ đô la tài sản được quản lý trong quý 4 năm ngoái, CMHC cho biết trong báo cáo ngành thế chấp nhà ở mới nhất của mình, một mức tăng 7.2% so với mức tăng trưởng 4.2% của tổng nợ thế chấp nhà ở quốc gia.
Vyner nói rằng sức mạnh ngày càng tăng của các MIE này có thể khiến các công ty cho vay tư nhân nhỏ hơn và không phải là MIE phải đối mặt với một lựa chọn khó khăn: “rút lui khỏi một số phân khúc nhất định như các giao dịch có LTV [tỷ lệ cho vay trên giá trị] thấp ở các thị trường chính, hoặc nhận các giao dịch rủi ro cao hơn mà các MIE không sẵn lòng hoặc không thể tài trợ,” ông nói. “Cả hai con đường đều liên quan đến sự đánh đổi nhưng đã tạo ra sự khác biệt trong thị trường cho vay tư nhân.”
Đối với các nhà môi giới, việc có quá nhiều công ty cho vay tư nhân hiện đang hoạt động trong lĩnh vực này – và sự suy thoái khiến thị trường này trở nên biến động hơn nhiều so với môi trường lãi suất thấp, tăng giá cao đã thấy trong những năm qua – chỉ làm tăng thêm sự cần thiết phải hành động cẩn thận, theo Vyner.
“Với sự phong phú của các công ty cho vay tư nhân, sản phẩm và lựa chọn, các nhà môi giới phải điều hướng một thị trường phức tạp hơn để phục vụ khách hàng của họ một cách tốt nhất,” ông nói, “và duy trì hoạt động và phù hợp trong một lĩnh vực ngày càng cạnh tranh.”
Canadian Mortgage Professional.
