Nếu bạn sở hữu một bất động sản cho thuê, rất có thể bạn đã mua nó vì thu nhập cho thuê hàng tháng mà căn nhà sẽ mang lại, với hy vọng cuối cùng có thể bán nó để kiếm lời trong tương lai. Thật vậy, một số chủ nhà chấp nhận thua lỗ cho thuê liên tục (miễn là không quá lớn) vì họ đang dựa vào sự tăng giá vốn trong dài hạn để bù đắp hơn cho bất kỳ dòng tiền âm tạm thời nào.

Nhưng điều quan trọng cần lưu ý là để những khoản lỗ cho thuê đó được khấu trừ thuế, tài sản phải được cho thuê với mục đích kiếm thu nhập. Một vụ kiện thuế gần đây, được quyết định vào tháng trước, liên quan đến một người nộp thuế đã khấu trừ các khoản lỗ cho thuê cũng như các chi phí pháp lý lớn cho năm thuế 2020 và 2021 liên quan đến một tài sản mà ông sở hữu ở khu vực Ottawa và đã cho cha mẹ ông thuê trong hơn hai thập kỷ. Cơ quan Thuế Canada (CRA) đã bác bỏ các khoản lỗ cho thuê và khoản khấu trừ phí pháp lý của ông, lập luận rằng người nộp thuế không có nguồn thu nhập và do đó không được quyền yêu cầu các khoản khấu trừ này.

Người nộp thuế sở hữu ba bất động sản cho thuê, một trong số đó ông đã mua như một tài sản đầu tư vào năm 1996 với "ý định duy nhất" là tạo ra thu nhập. Cha mẹ ông là những người thuê đầu tiên và họ đã ký hợp đồng thuê năm năm vào tháng 10 năm 1996, đồng ý trả tiền thuê nhà là 900 đô la mỗi tháng, cộng với các tiện ích. Khi hợp đồng thuê hết hạn vào tháng 9 năm 2001, một hợp đồng thuê một năm mới đã được ký kết với các điều khoản tương tự. Sau khi hợp đồng thuê đó hết hạn, không có hợp đồng thuê nào được ký kết tiếp theo, nhưng cha mẹ ông vẫn tiếp tục trả 900 đô la tiền thuê mỗi tháng.

Năm 2016, cha của người nộp thuế qua đời và mẹ ông tiếp tục sống trong tài sản. Vì thu nhập hàng tháng của mẹ ông vừa đủ trang trải các chi phí sinh hoạt cá nhân như thực phẩm, điện thoại và internet, người nộp thuế đã không thu tiền thuê nhà của bà từ năm 2016 cho đến khi bà chuyển đến một cơ sở chăm sóc vào tháng 2 năm 2020.

Vào thời điểm đó, người nộp thuế muốn cho người thuê mới thuê tài sản và bắt đầu quá trình dọn dẹp đồ đạc cá nhân của cha mẹ ông, đồng thời lên kế hoạch dọn dẹp và sơn lại toàn bộ tài sản. Nhưng sau đó, một cuộc xung đột đã nảy sinh giữa người nộp thuế và một số anh chị em của ông, những người cho rằng tài sản này thuộc về di sản của mẹ họ. Họ lập luận rằng tài sản này thực sự được cha mẹ họ mua vào năm 1996, nhưng được đăng ký dưới tên của người nộp thuế vì cha mẹ ông không đủ điều kiện vay thế chấp.

Do cuộc xung đột này, một "chứng thư kiện tụng đang chờ xử lý" đã được đăng ký trên quyền sở hữu, ngăn cản người nộp thuế cho thuê tài sản. Kết quả là, nó vẫn bị bỏ trống cho đến năm 2023.

Người nộp thuế đã chi một khoản phí pháp lý đáng kể để bảo vệ quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản của mình. Vấn đề giữa ông và các anh chị em cuối cùng đã được giải quyết vào tháng 11 năm 2022 và biên bản hòa giải ủng hộ kết luận rằng mặc dù người nộp thuế giữ quyền sở hữu hợp pháp độc quyền đối với tài sản trong năm 2020 và 2021, tài sản này được giữ dưới hình thức ủy thác cho cha mẹ ông. Vào tháng 4 năm 2023, Tòa án Thượng thẩm Ontario đã ra lệnh bán tài sản và số tiền thu được ròng từ việc bán sẽ được dành riêng cho lợi ích của mẹ ông.

Câu hỏi trước Tòa án Thuế là liệu người nộp thuế có thể khấu trừ các khoản lỗ cho thuê và phí pháp lý cho năm thuế 2020 và 2021 hay không. Tại phiên tòa, người nộp thuế khai rằng tiền thuê nhà mà ông thu của cha mẹ vào năm 1996 "phản ánh giá thị trường cho các tài sản tương tự vào thời điểm đó," mặc dù ông thừa nhận rằng nó "vừa đủ để trang trải các khoản thanh toán thế chấp và thuế bất động sản." Ông cũng chấp nhận rằng ông thực sự không kiếm được lợi nhuận và đã báo cáo các khoản lỗ cho thuê trong những năm qua. Ông không bao giờ tăng tiền thuê nhà từ năm 1996 đến 2016, và khi cha ông qua đời, ông đã không thu bất kỳ khoản tiền thuê nào từ mẹ mình, "vì lòng trắc ẩn."

Thẩm phán đã tham khảo vụ án mang tính bước ngoặt năm 2002 của Tòa án Tối cao Canada, vụ án đã bác bỏ "tiêu chí kỳ vọng lợi nhuận hợp lý" cũ và phán quyết rằng khi không có yếu tố cá nhân trong một hoạt động cụ thể và hoạt động đó được thực hiện theo một cách thức đủ thương mại, thì người nộp thuế sẽ được phép khấu trừ các chi phí liên quan đến hoạt động đó, ngay cả khi nó tạo ra một khoản lỗ.

Tuy nhiên, trong trường hợp hiện tại, thẩm phán không tin rằng người nộp thuế thực sự có ý định kiếm lợi nhuận từ tài sản. Thứ nhất, những người thuê nhà của ông, là cha mẹ ông, không có quan hệ độc lập với người nộp thuế. Thứ hai, tiền thuê nhà đã không được tăng từ năm 1996 đến 2016, một khoảng thời gian hơn 20 năm, và cũng không có tiền thuê nhà nào được thu hoặc tính cho mẹ ông trong bốn năm sau khi cha ông qua đời. Do đó, thẩm phán suy luận rằng "thỏa thuận thực sự" giữa người nộp thuế và cha mẹ ông chỉ đơn giản là để đảm bảo rằng cả các khoản thanh toán thế chấp và thuế bất động sản đều được thanh toán chứ không phải để kiếm lợi nhuận từ việc cho thuê tài sản.

Do đó, thẩm phán kết luận rằng người nộp thuế không có nguồn thu nhập từ kinh doanh hoặc tài sản trong các năm thuế đang xem xét và do đó ông không được quyền yêu cầu các khoản lỗ cho thuê.

Người nộp thuế cũng đã phải chịu gần 120.000 đô la phí pháp lý sau khi đăng ký chứng thư kiện tụng đang chờ xử lý, khoản phí mà ông đã cố gắng khấu trừ trong tờ khai thuế năm 2020 và 2021 của mình. Thẩm phán đã viện dẫn Đạo luật Thuế Thu nhập, trong đó quy định rằng người nộp thuế có thể khấu trừ các chi phí phát sinh để kiếm lợi nhuận, tùy thuộc vào các giới hạn khác nhau. Một trong những giới hạn đó là không được khấu trừ "trừ khi nó được thực hiện hoặc phát sinh cho mục đích thu được hoặc tạo ra thu nhập từ kinh doanh hoặc tài sản." Vì thẩm phán đã xác định rằng không có nguồn thu nhập, nên các chi phí pháp lý không được khấu trừ.

Thẩm phán tiếp tục lưu ý rằng ngay cả khi có nguồn thu nhập, Đạo luật Thuế Thu nhập cấm khấu trừ "chi phí cá nhân hoặc sinh hoạt." Vì người nộp thuế về cơ bản đang giữ tài sản dưới hình thức ủy thác cho mẹ mình, nên các chi phí pháp lý của ông liên quan đến tranh chấp gia đình "tương tự như kiện tụng di sản," không liên quan đến nguồn thu nhập và do đó không được khấu trừ thuế vì chúng là chi phí cá nhân.

Jamie Golombek, FCPA, FCA, CFP, CLU, TEP, là giám đốc điều hành, Kế hoạch Thuế & Di sản tại CIBC Private Wealth ở Toronto. Jamie.Golombek@cibc.com.

© 2025 Financial Post

Bản tiếng Việt của The Canada Life