Mặc dù phân khúc căn hộ chung cư tại các đô thị lớn đang rơi vào tình trạng dư thừa kỷ lục, chính phủ của Thủ tướng Mark Carney vẫn đang đứng trước một bài toán khó: Duy trì lệnh cấm vận người mua nước ngoài để chiều lòng cử tri hay dỡ bỏ nó để cứu vãn thị trường đang đóng băng.

Thị trường căn hộ ngạt thở vì thiếu cầu

Thị trường bất động sản tại Toronto và Vancouver đang chứng kiến một cuộc chuyển giao quyền lực từ người bán sang người mua, nhưng theo cách đầy đau đớn cho các nhà đầu tư. Lãi suất cao kéo dài kết hợp với chính sách siết chặt nhập cư đã khiến nhu cầu thuê và mua căn hộ sụt giảm mạnh.

Tại Toronto, những căn hộ diện tích nhỏ – thường được gọi là các căn hộ kiểu chuồng chó – đang bị rao bán cắt lỗ hàng loạt. Điều này dấy lên những đồn đoán về việc liệu Ottawa có nên dỡ bỏ lệnh cấm người mua nước ngoài (vốn có hiệu lực đến năm 2027) để bơm thêm dòng vốn ngoại vào thị trường.

Lá bài trên bàn đàm phán CUSMA

Dù triển vọng đảo ngược chính sách vì mục tiêu kinh tế nội địa là khá thấp, các chuyên gia lại nhìn thấy một kịch bản khác: Ngoại giao thương mại. Trong bối cảnh Hiệp định Canada-Mỹ-Mexico (CUSMA) chuẩn bị được xem xét lại vào tháng 7/2026, việc dỡ bỏ lệnh cấm đối với người mua từ các quốc gia đối tác có thể trở thành một sự nhượng bộ chiến lược.

Ông Dan Eisner, Giám đốc điều hành True North Mortgage, nhận định: “Với tất cả các cuộc đàm phán thương mại đang diễn ra, việc đảo ngược lệnh cấm là hoàn toàn có thể. Tuy nhiên, liệu nó có tạo ra tác động đáng kể không? Tôi hoài nghi về điều đó.”

Theo ông Eisner, ngay cả khi mở cửa, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn sẽ đặt câu hỏi về tính hấp dẫn của bất động sản Canada hiện nay. "Tại sao phải mua ngay bây giờ khi giá vẫn đang có xu hướng giảm? Họ sẽ đợi thêm 6 tháng hoặc một năm nữa," ông nói thêm.

Áp lực từ 76% người dân Canada

Thách thức lớn nhất đối với Thủ tướng Mark Carney không nằm ở thị trường, mà ở thùng phiếu. Một cuộc thăm dò dư luận năm 2025 cho thấy một sự đồng thuận hiếm hoi giữa các phe phái chính trị: 76% người dân Canada muốn duy trì lệnh cấm này.

Cử tri Bảo thủ: 82% ủng hộ.

Cử tri Tự do & NDP: 78% ủng hộ.

Đối với đa số người dân, sự hiện diện của người mua nước ngoài không cư trú vẫn bị coi là tác nhân gây ra tình trạng đầu cơ và đẩy giá nhà vượt xa tầm với của những người mua nhà lần đầu. Việc bãi bỏ chính sách này vào thời điểm hiện tại có thể bị coi là hành động "phản bội" lại nỗ lực khôi phục khả năng chi trả cho giới trẻ Canada.

Kết cục cho các nhà đầu tư mắc kẹt

Trong kịch bản lạc quan nhất, nếu chính phủ dỡ bỏ lệnh cấm, thị trường cũng khó có thể bùng nổ trở lại. Các nhà đầu tư nước ngoài vốn nhạy bén sẽ không vội vàng đổ tiền vào một thị trường đang có hiệu suất sinh lời kém.

Điều này có nghĩa là các nhà đầu tư trong nước đang sở hữu những căn hộ chung cư nhỏ hẹp tại Toronto sẽ phải tự tìm đường thoát thân. Như ông Eisner cảnh báo: "Họ sẽ là những người cuối cùng được thị trường để mắt tới và là những người đầu tiên bị đẩy vào danh sách bán tháo."

Năm 2026 sẽ không có phép màu nào từ dòng vốn ngoại cho phân khúc căn hộ. Chính phủ Carney dường như sẽ ưu tiên giữ vững niềm tin của đa số cử tri thay vì cứu vãn lợi nhuận của một nhóm nhỏ nhà đầu tư bất động sản.