Thị trường bất động sản Canada đang đối mặt với một biến số mới đầy thách thức: không chỉ người cư trú tạm thời mà ngay cả những người Canada "chính gốc" cũng đang rời bỏ đất nước với số lượng kỷ lục. Điều này đang tạo ra những lỗ hổng lớn trong nhu cầu nhà ở, đặc biệt là tại các trung tâm kinh tế lớn.
Những con số báo động về làn sóng di cư
Dữ liệu từ Cơ quan Thống kê Canada cho thấy xu hướng rời đi đang gia tăng mạnh mẽ:
Năm 2024: Có 106.134 người rời Canada vĩnh viễn, mức cao nhất kể từ năm 1967.
Nửa đầu năm 2025: Ghi nhận kỷ lục mới với 54.530 người rời đi.
Di cư ròng (2024-2025): Đạt mức 65.372 người, cao nhất trong chuỗi dữ liệu 50 năm qua.
Bản đồ di cư theo tỉnh bang:
Ontario: Chiếm gần 48% tổng lượng người di cư năm 2024 (dù chỉ chiếm 39% dân số). Trong quý 1/2025, tỷ lệ này vọt lên trên 50%.
British Columbia (BC): Đóng góp 18,5% lượng người rời đi (chiếm 13,8% dân số).
Quebec: Ngược lại, chỉ chiếm 12% lượng người di cư dù chiếm 21% dân số cả nước.
Canada đang mất đi "nhóm khách hàng vàng"
Đáng lo ngại hơn cả số lượng chính là chất lượng của nhóm người rời đi. Theo nghiên cứu của Ngân hàng Trung ương Canada:
Khoảng 40% những người thuộc nhóm 1% thu nhập cao nhất đã di cư sang Mỹ.
30% - 50% nhóm thu nhập cao tiếp theo cũng có xu hướng tương tự.
Một khảo sát năm 2024 cho thấy 64% sinh viên cao học có ý định ra nước ngoài sau khi tốt nghiệp vì lý do tài chính và cơ hội việc làm.
Đây chính là những đối tượng tiềm năng cho các phân khúc nhà ở gia đình hoặc nâng cấp căn hộ. Việc họ rời đi đồng nghĩa với việc các hợp đồng thế chấp tiềm năng bị biến mất và chuỗi giao dịch bất động sản bị đứt gãy.
Ước tính cộng đồng 2,8 triệu người Canada ở nước ngoài
Dưới đây là các quốc gia có lượng công dân Canada sinh sống đông nhất (theo ước tính năm 2024):
Thứ hạng | Quốc gia | Số lượng ước tính |
1 | Hoa Kỳ | ~1,1 triệu người |
2 | Hồng Kông | >300.000 người |
3 | Vương quốc Anh | >82.000 người |
4 | Lebanon | ~75.000 người |
5 | Úc | ~57.000 người |
Lần đầu tiên dân số sụt giảm kể từ thời Liên bang
Làn sóng di cư kết hợp với việc cắt giảm mạnh số lượng cư trú tạm thời (sinh viên quốc tế và lao động thời vụ) đã dẫn đến kết quả chấn động: Dân số Canada sụt giảm trong năm 2025.
Tổng dân số (01/01/2026): 41.472.081 người, giảm hơn 102.000 người so với đầu năm 2025.
Đây là lần sụt giảm dân số hàng năm đầu tiên kể từ khi thành lập Liên bang.
Tại Ontario và BC, dân số lần đầu tiên ghi nhận mức giảm thực tế.
Tác động trực diện tới thị trường nhà ở và thế chấp
Sự sụt giảm dân số đang làm thay đổi hoàn toàn các dự báo về bất động sản:
Thị trường cho thuê: Giá thuê nhà quảng cáo đã giảm xuống mức thấp nhất trong 33 tháng (tính đến tháng 2/2026) sau 17 tháng giảm liên tục.
Giá nhà: Chỉ số giá nhà MLS tháng 2/2026 đạt 661.300 USD, giảm 4,8% so với cùng kỳ năm ngoái (tương đương mức giá mùa xuân 2021). Dự báo giá căn hộ tại Toronto và Vancouver có thể giảm thêm 3-4% trong năm 2026.
Tăng trưởng kinh tế: CMHC dự báo tăng trưởng GDP thực tế năm 2026 chỉ đạt 0,7%, một trong những mức yếu nhất trong nhiều thập kỷ.
Nhận định thị trường
Thị trường bất động sản hiện nay không đối mặt với sự sụp đổ ngay lập tức nhưng đã mất đi động lực tăng trưởng dân số. Trong khi các tỉnh như Saskatchewan, Quebec, Newfoundland và đặc biệt là Alberta vẫn giữ được đà tăng trưởng giá và thu hút di cư nội địa, thì Ontario và BC đang phải đối mặt với một cuộc điều chỉnh sâu sắc.
Nghịch lý ở chỗ: chính chi phí nhà ở đắt đỏ đang đẩy đi những người mà thị trường này cần nhất để duy trì sự ổn định bền vững.
